房地产市场的动向不仅反映了民众的居住需求，更是资本流动的重要晴雨表。通过深入的市场调研，我们揭示了当前房地产市场的关键趋势，发现了供需关系的微妙变化，以及政策调控对市场的深远影响。在此报告中，数据与分析相辅相成，力求为投资者与决策者提供清晰的市场视野，为未来的战略布局奠定基础。
房地产市场调研报告 第1篇
随着经济的迅速发展，房地产市场的火热程度逐渐加剧。市场对住房的高需求和可观的投资回报，吸引了大量投资者的关注。然而，在这一蓬勃发展的市场背后，也衍生出了一些影响社会稳定和民众利益的问题。为了解决这些问题，政府部门纷纷出台政策，以期加强对房地产市场的宏观调控。笔者从市场监管的角度，对当前房地产市场面临的主要问题进行了调查研究，并提出相应的改进措施。
一、当前房地产市场存在的主要问题
（一）无证经营情况严重。一些具备开发资质的公司因利益驱动，接受管理费等方式，将自身的资质证书和营业执照出租给不具备相应条件的企业和个人，导致房地产市场上无证经营的情况屡见不鲜，市场主体的混乱加剧。
（二）招投标过程缺乏透明度。土地出让和划拨的信息公示不够充分，引发了一些企业对市场的了解不足。招投标部门对参标企业的资质审核不严，让一些不合规的企业有机可乘。
（三）虚假广告泛滥。不少房地产公司为了提升吸引力，发布远低于市场价的虚假广告，一旦消费者咨询就以“已售”回应，并强推其他房源。部分企业还通过虚构销售进展来制造供需紧张的假象，误导消费者。
（四）合同违规行为频发。许多房地产开发公司未按照规定使用规范合同，私自设计的合同文本往往在质量、配套设施、公摊面积等方面模糊不清，往往更倾向于保护开发商的利益，消费者权益得不到保障。
（五）侵害消费者权益的现象逐渐增多。商品房销售中常见的问题有面积缩水、承诺的公共设施未达标、未按约定办理产权证等。一家开发商在业主入住后的三年内拒绝办理产权证，引发了业主的集中投诉。
二、提升房地产市场监管的措施
以上问题的产生原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，但各自之间缺乏协调，未形成有效的合作机制；现有法律法规不够完备，对项目管理以及企业资质的规定没有细化，导致市场中的不合规经营现象层出不穷。对此，工商部门作为市场监管的主要责任单位，应当积极参与房地产市场的监管工作。以下是笔者提出的几项建议。
（一）通过土地拍卖监管，强化房地产市场的监管
土地使用权的获取是房地产开发的基础。根据相关规定，国有土地的出让应通过招标拍卖进行。工商部门应当积极履行监督责任，建立健全拍卖备案制度，全面掌握区域内房地产开发情况，严格审查竞标企业的资格，确保市场的公平竞争。
（二）以企业注册管理为基础，规范房地产市场行为
严格审查市场主体的资格，建立房地产开发企业的登记台账，逐一核实其注册信息和资质情况，重点查处无证经营及超范围经营等违法行为。加强对注册资本的监管，确保企业经营的合规性，及时处理违法行为，保障市场秩序。
（三）通过执法行动，强化对重点违法行为的查处
重点加强对房地产广告的管理，打击未取得相应批准的虚假宣传行为。加强对房地产中介机构的管理，重点查处通过虚假信息获取不当利益的行为。
（四）致力于长效监管机制的探索
建立房地产市场的信用监管体系，确保在建项目的透明度，记录企业的经营活动和违法行为，促进企业守法经营。建立合同备案制度，督促开发企业使用规范的示范合同文本，确保消费者合法权益得到保障。
（五）加强部门间的合作机制，形成监管合力
房地产市场的监管需各部门联合协作，信息共享，提升监管效率。对重大违法行为，组织联合执法，以形成有效的监管合力，保障市场的健康发展。
房地产市场调研报告 第2篇
一、调研前言
本次房地产市场调研报告针对某市的房地产市场情况展开研究，该市是本地区的经济、文化和交通中心，具有重要的地理位置优势。市区主要包括若干个行政区域，总面积达数千平方公里，人口超过几百万。调研的目的是深入了解该市的人均住房面积与收入水平的关系，针对特定年份内的400户居民进行了全面调查。通过分析居民的收入来源及住房情况，我们能够清晰地描绘出不同收入层次的居民所占用的住房面积情况。本次调研采用了随机抽样的方法，走访了多个住宅小区，通过面对面访谈以获取真实数据。结果显示，该地区人均住房面积与居民的收入水平之间存在明显的差异，低收入群体的住房面积普遍低于平均水平，限制了他们的居住质量。
（一）调研时间及地点xx年初至xx年末某市区。
（二）调研对象及范围本次调研对象为该市区随机抽取的400户居民。
（三）调研目的深入了解某市的居民人均住房面积状况，以及各个收入层次所占有的住房面积差异，评估当前的住房市场形态。
（四）调研方法本次调查涵盖随机抽样和上门访问的方法。
（五）调研结论
根据调查结果显示，在该市的人均住房面积从过去的8平米增长至本次调查的30平米，显示出显著的提升。然而，住房条件差异在不同收入层次之间依旧严重，数据显示超过80%的家庭居住空间低于总平均值。这一现象表明，收入差距直接导致了住房条件的分化。尽管在施工住宅的面积上有所增长，整体人均住房面积却仍然受到收入层次的制约。
二、情况介绍
在本次调研中，我们得知：10%的低收入群体住房面积为20平米，10%的低收入群体住房面积为22平米，60%的中等收入家庭住房面积为28平米，10%的高收入家庭住房面积为36平米，10%的最高收入群体住房面积为44平米；总平均住房面积为30平米。具体数据显示：租住公房的家庭占4%，租住私房的家庭占3%，拥有自有住房的家庭占93%。其中，单居室家庭占18%，二居室家庭占170户，三居室家庭占150户，四居室及以上的家庭有15户。二居室及以上的家庭占比高达93%。调查还表明，拥有多套住房的家庭占比为22%。该市的住房人均面积较1980年的水平增长明显，但不同收入层次间的差距依然显著。
三、分析预测
（一）某市人均住房与城市人口分析自1980年以来，该市人均住房使用面积随着城市人口的持续增加而逐步提升，城市人口从1980年的100万人增至当前的220万人，人均住房面积由8平米增至30平米。
（二）收入层次与住房建筑面积情况分析数据显示，10%的低收入家庭住房面积为20平米，10%的低收入家庭住房面积为22平米，60%的中等收入家庭住房面积为28平米，10%的高收入家庭住房面积为36平米，10%的最高收入家庭住房面积为44平米，整体平均为30平米。由此看出，收入越高，住房建筑面积则越大，但中等收入家庭的比例相对较高。
（三）住房类型与现有住房状况分析租赁公房的家庭占比4%，租赁私房的占3%，而93%的家庭为自有住房。具体到居室类型，94%的家庭为二居室，46%为三居室。调查显示，19%的户主拥有两套住房，1%的户主有三套住房，0.5%的户主拥有四套住房。可见，自有住房和单元式配套住宅是该市居民的主要居住类型。
（四）某市房地产开发情况分析
1、某市施工与竣工房屋面积分析自1998年起，施工房屋面积由300平方米增至3000平方米，竣工房屋面积由100平方米增至700平方米，房屋销售面积则由50平方米增至900平方米。
由此可见，施工房屋面积增长近10倍，竣工房屋面积增长了7倍，同时销售面积增长了18倍。
2、房地产市场空置面积情况分析截至XX年，该市房地产商品房空置面积为60万平米，其中1-3年空置的面积为45万平米，空置超过3年的面积达6万平米。
这表明该市的房地产市场目前已趋于饱和，居民购房需求相对减少。
四、结论及建议
通过本次调研的结果可知，该市在过去数十年内，人均住房面积显著提升，收入水平与住房建筑面积有正相关关系，但中等收入家庭依然占据主要家庭结构。市场上的主要住房形式依旧为私人拥有房产，特别是以二居室为主的住户。根据数据分析，建议政府在确保市场稳定的情况下，适当减少新建住宅的数量，将现有的住宅合理配置，降低房价以满足更多居民的居住需求。
房地产市场调研报告 第3篇
受到XX经济结构调整及房地产政策调控等多重因素的影响，海南房地产业的形势日趋复杂，特别是在海南省XX实施全域限购政策后，市场环境显得更加扑朔迷离。房地产行业不仅面临着转型和发展的双重挑战，这种情况给众多房地产企业的前行带来了极大的压力，这意味着海南的房地产市场正在经历一场严酷的“寒冬”考验。如何在这股“寒流”中保持企业的生存与发展、规避潜在风险、打破发展瓶颈并利用自身的优势寻找新机遇，已成为我们面前一项必须认真对待的重要课题。
作为我们的核心业务，进一步巩固和拓展房地产业务是我们的责任与使命。为了更深入地了解当前海南房地产市场的现状及未来的发展趋势，我们结合之前的调研情况进行如下分析：
一、基本情况
此次调研覆盖海口、文昌两地，共走访了16个房地产项目，并与众多业内专家进行了交流，收集到了超过40条市场信息、有效经验与建议。
20XX年上半年，全省房地产供应总面积为347.38万平方米，同比下降25%；
成交面积为367.02万平方米，同比下降57%；
供求比为0.95，同比增长72%；
成交均价为14139元/平方米，同比下降13%。
20XX年上半年，海口的商品住宅供应为136.74万平方米，同比上涨25%；
商品住宅成交176.17万平方米，同比下降13%；
供求比为0.78，成交金额为2711.62亿元，同比下降11%；
成交均价15420元/平方米，同比上涨2%。
二、分析情况
（一）海南房地产业的历史与现状
海南房地产市场的发展历程大致可分为三个阶段。
第一阶段：1992至1993年的楼市泡沫阶段。此时期“圈地风”和“炒地”等现象的疯狂，使得市场出现了大量烂尾楼，楼盘空置、杂草丛生，这种短期内的疯狂投机最终导致了投资商的普遍破产，教训至今深刻。
第二阶段：20XX年的金融危机阶段。经过数年泡沫后，海南省出台了一系列去库存政策，楼市逐渐复苏，但国际金融危机的影响使得这一恢复变得波折，房地产商们通过各种促销手段推销产品，20XX年海南开始建设国际旅游岛后，楼市再次被刺激，房价短时间内快速上涨。尽管之后房价回归理性，但市场仍未真正复苏，直至后期在各方努力下，海南房市迎来了一波上行行情。
第三阶段：20XX年全区限购阶段。在XX政策的推动下，海南的楼市稳步发展，特别是在自贸区（港）建设获批后，销量激增，房价飞速上涨。为抑制过快的房价上涨，海南省于20XX年4月出台调控措施，试图给极热的房市降温。尽管政策提高了购房门槛，但市场上房源紧张，开盘即售罄的现象依然普遍。通过调研分析，造成此现象的主要因素包括：
一是独特的地理环境。海南吸引了大量来自北方的购房者，因其四季如春的气候及丰富的海岸资源，成为人们理想中的休闲度假胜地。而其独特的地理位置也进一步巩固了海南作为国际旅游岛的地位。
二是日益健全的公共设施。海南通过不断划拨土地及投入资金，完善了社区配套设施，提高了城市生活便利性，形成了一系列居民日常生活所需的设施及服务。
三是便捷的交通网络。海南正在建设的高速公路和高铁网，使得出行更加便利；海口、三亚国际机场的运载量逐年增长，大大提升了游客的出行体验。
四是完善的医疗体系。政府重视健康医疗工作，持续投入资源建设和扩展医院，满足居民的医疗需求，同时吸引了诸多健康产业机构入驻，进一步提升了海南的生活品质。
五是刚需的不断增加。随着旧城改造和人才引进政策的推进，需求的激增推动了房地产市场的进一步发展。
海南的房地产市场充满活力，主要归功于良好的生态环境和人居条件。
（二）政策调整后的现状
可以看出，火爆的市场背后其实依然潜藏炒作的成分。根据XX政策“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，在限购政策的影响下，房价逐渐得到控制，但作为传统观念之一，拥有自己的房子依然是人们的追求，加上购房难与租房难的双重矛盾，使得对房子的需求始终存在。土地供应的限制又进一步抬高了房价，形成供需矛盾。我们在走访海口多个楼盘时发现，购房者需要先报名、摇号才能选房，而报名人数远超房源，造成了一房难求的局面。海南的房地产市场表现为“价格永远是昨天的便宜”，对于潜在购房者来说，时不我待，市场需求依旧存在。
海南作为地广人稀的宜居之地，随着自贸区和自贸港的建设推进，外来人口的持续增加，未来的房地产市场仍有较大的发展空间。作为房地产开发企业，我们需严格遵循市场规律、把握客户需求并确保产品质量，以满足市场的期待。而作为中小型企业，面对不断变化的市场环境，唯有积极转变观念与实践，才能找到新的发展路径，迎接行业的未来挑战。
房地产市场调研报告 第4篇
一、城市背景
1、城市概况
南京位于江苏省中部，地处长江下游，东临海岸，西靠大运河，南北长约200公里，东西宽约150公里。平原和丘陵交错，境内最高点为广泛的紫金山，海拔约448米。南京拥有优质的自然环境，气候温和湿润，四季变化明显，年均降水量适宜，日照条件良好，成为旅游、居住的理想城市。现辖11个区，总面积6587平方公里，常住人口超过850万人，户籍人口为780万人。
2、南京城市空间结构、布局、主要行政区域划分
南京市下辖11个区，分别是玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、浦口、栖霞、雨花台、江宁、六合和溧水；共包括150个社区和3000多个村民委员会，为城市治理和服务提供了基础。
3、南京城市规划及未来发展前景
3.1、南京城市性质
南京是江苏省省会，历史悠久的文化名城，现代化的重要经济、科技与教育中心。区域地理位置优越，既是长三角经济圈的核心城市之一，也是南北交通的重要枢纽。随着信息技术和高新技术产业的快速发展，南京逐渐形成了多元化的经济格局。
3.2、城市功能结构、布局
南京形成东展扬州、西接镇江、南临黄山、北靠淮安的格局。城市东部重点发展服务业与高新技术产业，西部则注重传统产业转型与提升；沿长江的生态修复与旅游开发也在持续推进，以实现经济与环境的协调发展。
二、南京市房地产市场发展概述
1、南京市房地产市场发展历程
房地产作为城市发展的重要组成部分，南京的房地产市场经历了几个显著的发展阶段，反映了社会经济变迁的轨迹。南京房地产的发展可以粗略分为四个阶段：政策导入与市场探索阶段、快速发展阶段、理性回归阶段和高质量发展阶段。
①80年代末－90年代初期
随着国家经济体制改革的深入，房地产市场逐渐形成，住房的分配开始转向市场化，过去的福利分配逐步被商品买卖取而代之。受经济水平影响，市场上初始的商品房多为经济适用房，购房者对房屋的需求主要集中在基本的居住功能上，市场仍处于探索阶段。
②90年代初期－90年代中期
这一时期，随着市场机制的逐渐完善，南京的房地产开始热络，较为大规模的楼盘陆续推出，市场活动频繁，开发商们不断探索适合本地市场的产品与策略，形成了一定的竞争格局。
③90年代中期－2000年
进入这一阶段，南京房地产开发逐渐走向多元化，开发模式不断丰富，市场也在逐步向成熟化迈进。尤其是一些知名品牌地产公司进入市场，推动产品质量与服务的提升。其中，绿色建筑与智能家居的理念逐渐受到青睐，客户的购房需求日益多样化。
④2001年－至今
随着经济的快速发展和城市化进程加快，南京的房地产市场也迎来了新的机遇与挑战。市场竞争日趋激烈，消费者的要求不断提升，开发商更注重品牌的塑造与产品的创新。在政策引导下，绿色建筑、智能家居等新兴理念受到越来越多的关注，推动整个行业向高质量发展转型。
房地产市场调研报告 第5篇
(一)房地产市场调研报告概述;
房地产市场一直是中国经济的重要组成部分，随着城市化进程的加快，房地产市场亦呈现出快速发展的态势。过去的几十年中，中国的城市化率逐年上升，预计到20xx年将达到65%。这一增长意味着更多的居民将迁入城市，对住房及相关服务的需求持续增加，因此房地产市场的调研尤为重要。
(二)当前房地产市场的状况及政策响应;随着市场风险的增加，政府在近几年内出台了一系列调控政策来抑制房价过快上涨的情况。20xx年至20xx年期间，政策主要包括对土地供应、信贷政策和税收的合理调控，以确保房地产市场的健康运转。调控措施集中在限制投资与投机行为，同时加大对刚需购房者的支持力度。国家先后推出了“限购令”、“房产税”以及其他相关政策。20xx年，国家在房地产市场调控中的关键措施包括：
1、加强房价稳定责任制度。要求各大城市依据保持房价稳定的原则，制定年度住房价格目标，并建立相应的考核责任机制。
2、严格限制炒房行为。各城市应完善限购政策，包括限购地点、房屋类型以及购房资格审查等。对于房价上涨较快的城市，省级政府需及时采取限购措施，同时执行差异化的住房信贷政策，扩大房产税试点。
3、增加土地供应以保障普通商品住房的建设。预计在20xx年，住房用地供应总量至少与过去五年平均水平持平，重点支持中小户型的住房项目。
4、加速保障性住房的建设。确保在20xx年至少建设470万套保障性住房，并同步规划相关配套设施，确保公平分配，特别是外来务工人员的住房问题。
5、加强对市场的监管。加强商品房预售管理，确保销售透明，并严格查处中介机构的违规行为，推进信息系统建设，提升市场监测及信息发布的能力。通过这些政策的实施，政府不仅致力于规范房地产市场，更希望为其长期健康发展提供保障。
房地产市场的地理位置与经济信息;
①、市场地理位置：房地产市场主要集中在全国各大城市，尤其是一线城市及部分新兴二线城市。这些区域由于经济发展迅速、人口流入较大，形成了对住房的强烈需求。城市的基础设施建设和公共交通的完善也为房地产市场的发展提供了良好的条件。
当前，一线城市如北京、上海的房地产市场竞争激烈，而二线城市如杭州、武汉也凭借其优质的生活环境和良好的就业机会，逐渐吸引了大量购房者。
②、经济信息：以20xx年为例，房地产市场整体表现良好。全国房地产开发投资额达到12万亿元，同比增长15%。新建商品房的销售面积也显著增加，特别是在一线城市，住房成交量创下新高，促使地方政府的财政收入稳步增长。居民的可支配收入持续上升，进一步推动了购房需求。各项数据表明，房地产市场依然是推动经济增长的重要力量。
房地产市场调研报告 第6篇
一、城市基本概况
该市位于省东南沿海，面积约2000平方公里，拥有长达160公里的海岸线，水陆交通非常便利，沈海高速公路、即将开通的温福铁路、正在建设的宁武高速公路，以及计划中的福泰高速公路和宁衢铁路等交通网络，形成了立体的铁路与公路交通系统，成为沿海地区通往内陆省份的重要通道。该市产业特色鲜明，工业发展以电器制造、船舶修造以及以茶叶为主的食品加工三大主导产业为核心，电力、冶金、建材、医药化工和包装印刷等地方特色工业体系日益成型。20xx年，生产总值达150亿元，增长速度为12.5%，在全省县域经济发展中名列前茅；工业总产值达到250000亿元，增幅为11.5%，在省内20xx年县市国内生产总值排名中位居前20名，人均GDP位列第十三。
二、城市房地产行业前景
政府的发展战略明确：按照“优化中心城区，建设小城镇群体”的方针，“十五”期间，重点围绕中心市区的建设，推动中心集镇的发展，加快南部“金三角”城镇群的建设，同时围绕国道104线、省道小浦线、枫湖路打造城镇带。初步形成了提升城市综合服务功能、促进生产生活便利、改善市容市貌和较为完善的市政设施的中心城区，以及布局合理、交通便利、设施齐全、环境优美的小城镇群。通过中心城区与小城镇群的相互作用与优势互补，为建设一个城市化水平高、辐射能力强、发展规模大的港口工业城市奠定了良好的基础。
该市总人口超过70万，城区人口约为25万，占宁德市总人口的1/5左右，GDP占宁德市的27%左右，工业总量占宁德市的35%左右，是宁德市的经济中心和闽东地区的重要工业重镇。庞大的人口基数构成了一个庞大的居住、消费和投资市场。根据20xx年的市工作报告，城市建设步伐加快，城镇化水平提升至48%，比上年提高1.4个百分点。完成了富春溪两岸、坂中片区、南湖旧城片区、赛岐镇区、甘棠镇区的控制性详细规划，以及溪尾镇、溪柄镇、晓阳镇的总体规划。这些举措突显了该市在促进海西建设、打造文明城市方面的合理规划，进一步加快了房地产市场的发展。在这样的密集城市中，房地产作为一种增值性固定资产的投资方式，结合合理的市场操作，能有效促进该市的经济快速增长。在市政府“十一五”规划草案中，明确了加快城市建设的目标，力求到20xx年，城市建设用地面积达到32平方公里，城市规划区面积达到190平方公里，市区人口达到33万人。
三、城市房地产市场调研
1、房贷市场余额：
随着房地产的快速发展，20xx年房产抵押贷款额达到万元，同比上年增长%；20xx年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；20xx年1—5月份房产抵押贷款额为万元，同比上年增长xx%。经济的快速回升和金融市场的复苏，反映出房贷市场的活跃。已经抵押的房产，随着房价的不断上涨，资本的最优利用，使得许多购房者可以选择提前还贷，以确保固定资产得到更高效的使用。
2、个人经营性贷款附房产抵押
该市以电器制造、船舶修造和食品加工三大主导产业为经济支柱。随着这三大产业的快速发展，企业家的灵活资本运作，20xx年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；20xx年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；20xx年1—5月份个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%。该类抵押贷款在个人经营性贷款中审批流程繁琐、手续复杂，但通过该公司的100%抵押担保，可以使资产得到最大化的合理利用。
房地产市场调研报告 第7篇
关注房地产市场，推动人民群众实现“住有所居”的愿望，是各级政府的重要职责，也是社会各界关注的焦点。为了深入研究当前榆林市房地产市场的现状及其走势，促进房地产业的健康发展，根据20xx年榆林市政协的工作安排，环资委针对市场波动的原因，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场相对成熟的县区以及相关部门和大型房地产企业收集资料，并对榆林城区进行了实地考察。为确保考察的有效性，我们在考察前组织了委员和相关部门负责人召开座谈会，商讨考察路线、企业选择、考察内容及方法。考察结束后，又召开了专题座谈会，听取了榆林城区具有代表性的房地产企业的意见和建议。现将榆林市房地产市场考察情况报告如下：
一、基本情况
随着住房制度改革的深入推进，我市的住房建设逐渐形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅的多层次住房供应体系，基本满足了不同住房需求家庭的居住需求，居民的居住条件得到了显著改善，房地产市场也不断完善。
根据数据显示，从20xx年至20xx年10月份，全市共建设商品房面积达210.6万㎡，销售面积为136.8万㎡，空置面积为74.0万㎡，整体空置率为35.2%。其中，20xx年1-10月份建成商品房面积为49.1万㎡，销售面积为27.2万㎡。
20xx年榆林市区商品房均价为1646元/㎡，到20xx年上升至2300元/㎡，而在20xx年，高层的房价最高已达4000元/㎡，多层为3000元/㎡。尽管20xx年下半年以来市场成交量有所下降，房价却并未随之回落，反而略有上升，主要受建材价格和市场心理预期等因素的影响。从20xx年二、三季度以来，榆林城区楼市再次强劲反弹，5-10月份的刚性需求大幅提升了成交量，市场房价平稳上扬。
经济适用房是榆林房地产市场的重要组成部分。从20xx年至20xx年，全市累计完成经济适用房建设面积为85.1万㎡，其中20xx年建设22万㎡，20xx年为18.1万㎡，同比下降17.7%；而在20xx年则完成了45万㎡，同比增幅达到148.6%，为8510户住房困难家庭提供了安置。目前在建经济适用住房面积达23万㎡，小高层的均价为2300元/㎡，多层均价约为1800元/㎡，在市场中占据了一定份额。
廉租房建设相对滞后，至今已在榆、神、府等7个县区申报建筑面积7.7万㎡（1540套），总投资为1.17亿元，其中榆阳区等5个县区的4.25万㎡、850套已开工。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价波动明显，市场回暖迅速。榆林房地产市场起步较晚，自撤地改市后，特别是20xx年之后，逐渐发展壮大，许多本土企业凭借良好的经营模式、开发思路、市场定位以及经济实力脱颖而出。市场心理预期的变化，加上中国宏观经济的利好，使榆林的房地产市场进入了快速发展的阶段。在“买涨不买跌”的消费心理影响下，一些大楼盘开盘时甚至出现了排队购房的现象，导致榆林市区房价波动明显，这暴露出了市场的不健全与不完善。金融危机以来，榆林房地产市场也受到影响，20xx年全市的商品住房空置面积约47.5万㎡，空置率高达63%，交易量大幅下降，开发量亦显著减缓。
2、区域发展不均，南北差异显著。由于榆林南北经济发展差异明显，房地产业同样存在明显的不平衡。目前，北部的榆、神、府、定、靖、横等县区拥有规模较大的房产市场，而南部的绥、米、子等县区房产市场仍在起步阶段。房价的差异也相当显著。例如，作为全国百强县之一的神木县在20xx年共建成60万㎡商品房，房价在高峰时甚至超过5400元，而南部县区的房价普遍较低，基本与当地人均收入水平相符。
3、投资型购房者减少，消费者回归理性。自20xx年以来，由于房价的过快上涨，购房者将购房视为投资项目，这推动了房价的强劲上涨。然而，自20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林房地产市场持续低迷，投资型购房者显著减少，一些潜在购房者开始观望。一部分经济条件良好的购房者转向西安、北京等一线、二线城市投资房产，消费者购房行为逐渐理性，市场开始以刚性需求为主，泡沫逐步减少，正在向规范和成熟迈进。
4、土地价格大幅上升，开发成本增加。土地供应和储备是房地产企业开发的前提条件。自20xx年起，榆林市的土地招拍挂制度逐渐实施，随着土地管理政策的严格化和供地方式的规范化，土地价格逐年上升。房地产企业对土地的需求旺盛，土地价格水涨船高，开发成本随之增加，20xx年以前，榆林城区土地均价为57.43万元/亩，而20xx年至20xx年期间则达到了207.4万元/亩。
5、资金来源依赖贷款，自筹比例下降。根据数据显示，20xx年榆林市房地产开发企业的资金来源中，国内贷款占比从17%提升至33%；而企业自筹资金的比例则从51%降至20%。尽管省内其他地区房地产公司贷款减少，但我市的国内贷款仍保持增长，这体现了我市支持房地产市场良性发展的政策成效。
三、房地产业在国民经济中的支柱作用
1、对经济增长的贡献。自1998年住房商品化改革以来，榆林市房地产业持续增长，其年均增长率达到24%，高于国民生产总值的增长速度。房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率从不到1%提升至2.5%。
2、对固定资产投资的影响。房地产开发投资占城镇固定资产投资的很大比重，推动了整体投资的增长。
3、对消费的贡献。房地产销售额在零售总额中占据重要地位，成为推动内需的核心领域。
4、对财政收入的影响。房地产税收稳定增长，大幅提高了地方财政收入，是推动地方经济的重要力量。房地产业对就业及相关产业的带动作用也非常明显。
四、针对榆林市房地产市场的建议
为促进房地产业的健康发展，应采取以下措施：
1、加强政策监管，防范市场波动。政府应通过宏观调控手段，保持房价稳定，防止大幅波动，尤其要通过经济适用房的建设来平衡房价。
2、建立信息发布机制，确保市场透明。要及时发布相关的房地产市场信息，为政府决策和企业发展提供准确依据。
3、强化企业监管，提升市场竞争力。对于房地产开发企业，应重点支持守法合规、经济实力强的企业，促进行业整合提升整体竞争力。
4、规范土地管理，保障供需平衡。要加强对土地市场的监管，确保土地供需平衡，防止土地价格的不合理上涨。
5、促进二手房市场的发展。完善二手房交易市场的制度建设，增加交易的透明度和规范化，为市场注入活力。
通过各方的共同努力，确保榆林市房地产业在政策和市场的良性循环中持续健康发展。为促进城乡一体化和区域城市的发展作出积极贡献。
房地产市场调研报告 第8篇
随着经济的快速发展和城市化进程的加速，我区房地产市场近年来展现出强劲的增长势头。房地产业已经成为我区经济增长的支柱之一，其直接税收在整体税收中占比接近20%，而相关税收占比则高达35%;若再加上契税收入，这一比例将提升至40%。随着城市化步伐的持续加快，房地产业的税收贡献将愈加突出。
近期，国家及地方政府陆续出台了一系列针对房地产市场的调控措施，这些政策的调整无疑会对房地产市场的走向产生深远影响。深入分析我区房地产市场的现状，客观评估政策对市场的影响，进而提出相应的应对策略，对于确保我区房地产市场的稳健发展至关重要。
一、我区房地产市场的发展现状
在今年的上半年，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长了85%;房地产开发投资达到了37.3亿元，其中住宅投资为23亿元;商品房施工面积为489.9万平方米，销售面积为100万平方米。今年以来，我区房地产市场展现出以下几个显著特点：
1、房地产投资增速保持高位
我区持续的大规模开发和建设，吸引了众多房地产开发商看好未来市场。今年上半年，我区房地产开发延续了去年的快速增长，1-6月的开发平均增速达到了42.2%。具体数据如下图所示。其中，住宅建设在整体开发投资中占据了显著地位，达62%;商业办公类物业的开发增速同样显著，2-6月的增速依次为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%及1.9倍，办公楼开发投资更是超过了10倍的增速。
2、商品房销售增速逐渐放缓
今年，我区商品房销售的面积和销售额，同比增速出现了逐月降低的趋势，详细情况见图二：
在商品房预售方面，其回落趋势十分明显。1-6月，全区总预售3940套，预售面积为50.6万平方米，套数和面积分别较去年同期下降了15.5%和15.4%。受宏观政策影响，3月份的商品房预售出现较大幅度的下降，4月份仅售出474套，总面积达6.5万平方米，与3月份相比降幅达到44.3%。5月和6月的预售情况保持在较低水平，每月均在385套左右，总面积也在5万平方米上下。
3、房产均价持续上升
尽管年初以来，国家和市政府陆续推出了一系列调控措施，然而房地产市场在年后仍然进入了一轮新的快速上涨期。受限于土地资源的稀缺性、居民改善住房的实际需求，以及“跟涨不跟跌”的投资心理影响，我区房地产价格持续走高。
自年初以来，我区的房地产价格以超过20%的年均速度快速上涨，过去三年，房价分别同比上涨了20.5%、30%和42%。目前，新建商品房的均价已达5590元每平方米，同比增长20%;存量房的均价则已达5000元每平方米，同比上涨47%。
二、近期政策对我区房地产市场的影响
针对房价持续上涨和市场投机行为的加剧，中央将防范房地产风险列为宏观调控的重要目标，地方政府也随之出台多项政策以进行调控。主要政策措施包括：
——土地供应结构的调整。相关部门出台了《稳定住房价格工作的意见》，要求各地根据市场变化情况适时调整土地供应的结构、方式和时间。对于房价上涨过快的地区，需适当提高住宅用地的供应比例，重点增加中低价位商品住房及经济适用住房的建设用地供应。
——房贷利率的调整。3月16日，央行对商业银行住房贷款政策进行了调整，规定在房价上涨过快的地区，个人住房贷款的最低首付款比例可由20%提高至30%，并实施住房贷款利率下限管理，控制个人住房贷款的下限利率。
——房地产税收政策的修改。国家税务总局、财政部与建设部联合规定，自20xx年6月1日起，对于购买不满两年的住房进行外销的，将全额征收营业税。凡在此日期后购买非普通住房的，需按3%的比例全额征收契税。
——房地产发展目标的再调整。20xx年市政府工作报告明确提出“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的楼市调控原则。
——房地产销售登记方式的优化。市政府加强了新建楼盘的网上备案，推出了“网上二手房”试点，提高了房地产市场的信息透明度，同时严厉打击违规炒作的行为。
——房地产供应结构的调整。通过加大中低价位普通商品房的供应，市政府计划于20xx年开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
短期来看，宏观政策的调整将直接影响我区房地产投资与建设，从而影响到财政收入和固定资产投资等经济目标的达成。平抑房价的政策也将使市场出现观望情绪，尤其是二手房市场的交易量将显著减少，可能导致我区房地产市场的发展面临一定的“减速”风险。
从长期看，宏观政策的调整有助于有效清除市场中的投机因素，抑制非理性投资，促进居民消费，向我区房地产市场的健康发展方向迈进。主要的益处包括：
——合理控制房地产投资开发的规模。通过调整房贷利率和税收政策，减少市场中的投机行为，揭示真实的市场需求，合理引导房地产投资的方向。严格控制土地供应，以防止过度开发的现象。
——缓解房地产市场的供需矛盾。通过增加中低价商品房的建设，提高房地产供应的结构，满足普通居民的住房需求，有效缓解当前供需紧张的局面。
——适度平稳房价。尽管在“两港一城”建设和基础设施的推动下，房价仍将上涨，但通过限转、税收调整等举措，有助于平稳过快上涨的房价，使其趋于合理。
三、积极应对，确保我区房地产市场的健康持续发展
尽管我区房地产市场发展起步较晚，但面临着“两港一城”开发建设的良机，未来发展空间依然广阔。当前的房地产调控政策将促使我区的房地产市场进入一个调整、巩固和提升的阶段，迈向成熟化。为保证我区房地产市场的持续健康发展，有必要关注以下几点：
1、强化房地产价格监测
及时掌握我区房地产价格的动态变化，建立科学有效的价格监测和预警机制，维护市场秩序，促进行业健康发展。重点监测土地出让价格、新建商品房及存量房的交易价格，尤其要重视住宅类商品房的价格监控，并定期进行季度及年度分析，一旦发现价格波动，及时提出预警建议。
2、加强对房地产项目的跟踪管理
建立房地产项目的跟踪网络，及时反馈项目进展情况，及时发现并处理问题。确保房地产企业依照政府的年度土地供应计划开展开发，并严格按照规定的方式获取土地使用权。对开发企业的各项手续进行严格审查，尤其是对违反规定的行为要依法处置。
3、有计划、有步骤地规划房地产开发
根据我区的经济和城镇建设总规划，结合交通基础设施等建设，科学编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以引导和促进经济的良性发展。通过透明的信息共享，鼓励房地产行业协会发挥作用，引导企业合理安排开发计划。
4、合理引导住房需求主体
中低收入职工、增补的城镇职工、城市化推进群体及困难家庭构成了当前的主要住房需求。为满足这些需求，市政府今年大力推进中低价商品房及配套商品房建设，并加大对廉租房的支持力度。我区应以此为契机，引导商品房开发向普通住宅倾斜，改善住宅供应，提高住宅质量，同时引导居民理性消费，推动合理的住房需求。