房地产营销策划流程不仅仅是一次策划，更是一次战略布局的全景展示。有效的策划流程可以引导项目从概念走向现实，确保每一步都与市场需求、客户心理紧密对接。通过深入分析目标市场、精确定位受众以及制定可行的推广方案，我们不仅可以提升项目的市场竞争力，还能最大化资源的有效利用。了解这一流程的每个环节，能够帮助开发商在复杂的市场环境中把握机遇，实现收益的最优化。
为了在整个地产行业中实现各个项目的营销工作标准化、规范化，确保每个项目的营销工作内容都统一，从而达到“确保营销工作的系统性，提高营销工作质量和效率”的目标，特制定此标准。各项目的工作内容可根据其地理位置及项目进展进行适当的调整和创新。
本标准的执行责任人为地产集团的营销策划部分，具体由各地项目公司的营销部负责人负责落实。
一、〖初步分析阶段
1、 项目资源条件的整合与评估
负责人：
协助部门：
完成《项目市场分析报告》
主要内容包括：宏观经济运行状况、区域房地产市场现状
地段资料：规划关键点、地理坐标、区域发展趋势
周边资料：交通状况、配套设施、竞争对手及相似楼盘的规划、设计、包装及销售情况。 开发商背景：资金、技术、市场等实力分析。
评估内容：项目的优势、难点、突破口及可控性。
2、 项目资源整合与初步市场定位
负责人：
协助部门：
完成《项目市场定位设想》
主要内容为：项目内外部条件的整合与价值分析，初步市场定位或创意构想。
二、〖项目前期策划阶段
1、根据市场定位进行针对性调研
负责人：
完成《项目市场调研报告》
内容：区域环境分析（城市概况、经济背景、行业动态、人口趋势、政策影响、居住环境、城市规划）、房地产市场情况调研（国内及区域房地产发展趋势）、竞争楼盘资料（产品规划、目标客户、消费能力、市场推广策略及销售动态）、消费者行为调查，发现市场需求缺口，为后续市场策略提供依据。
2、经济可行性分析
负责人：
完成《项目可行性报告》
《项目可行性分析》是项目投资策划的关键环节，主要从市场和财务两个维度进行分析，得出项目的投资可行性。此报告为初步的可行性分析，与后续的《项目可行性研究报告》在深度上有所区别，主要预测市场能力，捕捉区域经济发展的趋势，明确项目和企业所处的宏观市场环境，分析项目所在地的城市发展规划及房地产市场发展前景，并对微观环境进行详尽调研，为项目的可行性研究及市场定位奠定基础。
本阶段工作重点：
● 完成本地市场整体调研
● 完成竞争楼盘分析
● 完成客户需求调研
● 完成项目环境分析
● 协作完成项目投资分析
● 完成《项目策划大纲》、《项目开发可行性研究报告》
3、通过调研结果进行项目综合定位
负责人：
完成《项目综合定位报告》
房地产营销涉及项目的全周期，从产品开发初期直至售后服务，任何环节的失误都会对整体产生影响。而其中最关键的便是项目的市场定位。项目定位决定了建设的方向，包括总体定位、建筑风格定位、市场定位及物业管理定位等，概而言之就是明确项目最终将呈现的档次和目标客户。在进行项目定位之前，需在完成前期工作的基础上，深入细分市场及项目，开展后续的定位工作。根据项目现状及市场环境分析，明确项目定位的总体思路和方向，抓住定位工作的关键节点。
本阶段工作重点：
● 整合项目基础资料并进行评估
● 进行项目SWOT分析（明确项目特点）
● 整合项目内在条件并进行核心价值分析
● 分析区域房地产市场现状（了解项目所处市场环境）
● 明确项目市场定位（目标客户分析与定位）（清晰本项目的消费群体及其特性）
● 项目主题定位、产品定位、价格定位及项目名称建议
● 完成《项目综合定位报告》
4、项目规划设计方案及跟踪管理
负责人：
完成《项目设计修改意见》《项目设计要点》
内容包括：草图、设计创意、任务说明书、设计传达、指导意见。
5、初步营销框架搭建
负责人：
完成《项目初步营销报告》
内容包括：推广主体、途径、销售策略及产品设计要求的关系分析。
三、〖营销策划阶段项目营销策划报告细化
1、广告策略与计划制定
负责人：
完成《项目广告推广计划书》
核心内容：广告战略定位、项目分析及广告定位、创意表现、广告策略、阶段性广告策略及计划、媒体投放策略及《发布计划》、广告投放频率及规模。
3、项目营销规划
负责人：
完成《项目营销规划》《项目定价策略报告》
项目营销规划：视觉形象、推广主题、方式、渠道、策略、步骤，包装类型、风格及销售入市时机、节奏、付款策略、附加促销措施。《项目定价策略报告》：根据经济可行性分析结合市场走势判断，设定市场进入价格，进行价格水平、提升、折扣的编排和调整。
4、销售准备工作计划
负责人：
完成《项目前期工作计划表》
内容包括：文件、合同、票证、礼品、销售资料的准备及设计制作计划安排、费用预算。
5、项目包装实施计划
负责人：
完成《项目包装概念设计》
内容包括：视觉形象设计、导视系统、销售道具（楼书、插页、画册、DM单、邀请函、海报等）、公关物资、销售中心、宣传材料、展板、沙盘模型、物业手册等设计制作计划及费用预算。
6、销售活动及策划执行
负责人：
完成《项目公关活动计划报告》或《项目活动策划书》
内容包括：开工、开盘、封顶、竣工、入伙、节假日活动等仪式，以及新闻发布会、展销会等公关活动计划及费用预算。
四、〖销售执行阶段
1、销售培训
负责人：
教材名称：《销售基础知识》、《项目销售相关内容》、《项目销售讲议》、《竞争市场分析报告》
核心内容：建筑知识、楼盘背景、项目产品规划、项目优势、竞争对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等多方面的培训。
2、执行调整
负责人：
往来文件：《项目销售情况总结》《项目营销执行调整方案》
内容：根据销售情况和市场反馈，适时调整营销计划。
3、置业指南
负责人： 销售部
报告总称： 《置业锦囊》
核心内容：根据项目优势编制的购房及选房指南，各阶段项目卖点的汇总。