商业地产的成功不仅依赖于优越的地理位置和建筑质量，更离不开精细化的营销策划方案。通过深入分析目标客户群体的需求与行为，结合创新的推广手段与渠道，商业地产的营销策划方案能够有效提升项目的知名度与吸引力，从而推动销售与租赁的转化率。精准定位、策略创新与市场反馈的无缝对接，构成了成功营销的核心要素，这一切为商业地产的长远发展奠定了坚实基础。
××商业中心项目是××房地产开发公司倾情打造的优质物业，将为××市南区的商业地产带来全新的休闲体验。
本商业中心坐落于××市南部的××广场旁，是××开发公司新近推出的项目。项目总占地面积达7,000平方米，依据目前的建筑设计方案，项目由三层裙楼（含负一层）及两栋高四层的塔楼构成，总建筑面积约15,000平方米，其中地下车库及设备用房的建筑面积约为1,500平方米，商业裙楼的建筑面积为8,500平方米，塔楼的建筑面积则为6,500余平方米。项目的总投资预算约为1,800万元。
经过深入的市场调研与分析，本项目初步确定定位为现代化、多功能的休闲购物中心。结合现有的项目情况，本营销企业方案对项目进行了系统的市场定位和可操作性的营销分析，从市场策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运作、市场推广、广告策略以及销售促进等方面进行了全局性和可执行性的探讨。
一、项目营销总体策略
营销总体策略在于细致分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全面实施营销策略，以最大化提升项目的附加价值，获取最大的利润，并全面提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以归纳为“五个一”，即确立一个新颖概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个先锋市场、酝酿一场热销风潮。
二、项目营销目标方针
依据本项目“五个一”的总体营销策略，拟定本项目的营销目标方针如下，以完善和充实本项目的营销工作纲领。
1. 确立一个新颖概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：投资型商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个先锋市场：崇尚“投资型商业、休闲式购物”，摒弃传统商业中沉闷的购物环境，主要针对年轻有个性的消费群体，让他们体验到轻松愉悦的商业氛围，购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风潮：本项目将传统商业模式提升至现代全新的休闲商业层面，力争推动商业房地产市场的全新变革，避免传统商业的竞争，在全新的市场中掀起热销的浪潮。
三、销售目标及目标分解
1. 销售（招商）目标
2. 销售目标分解
四、营销阶段计划
根据项目的定位和施工进度计划，将营销工作划分为四个阶段，各阶段的工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格
为更好地在后续营销过程中充分展现总体营销策略及实现目标方针，将综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
（一）项目入市时机及姿态
1. 入市时机：依据规划及工程进度以及营销准备，计划于20XX年5月的房交会期间开盘（或20XX年9月），以抓住20XX年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个热潮；在国庆节、20XX年秋季房交会及元旦等重要节日掀起新的销售高潮。
2. 入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”的形象登场，开创全新的休闲商业投资经营理念。
（二）价格定位及价格策略
1. 价格定位的原则：采用比较法和综合平衡法。
2. 价格定位：整个商业项目的销售均价为3,580元/平方米，其中起价为3,328元/平方米，最高价为4,000元/平方米。
3. 价格策略：采取“低开高走”的平价策略，开盘后的半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3,380元/m²，尾盘销售时略降。
六、宣传策略及媒介组合
（一）宣传策略主题
1. 个性特色：××商业中心财富地产投资商业是本市首家也是唯一一家将商业开发从“建筑产品”提升至“全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。
2. 区位交通：本项目位于××广场旁，地段优越，是高档住宅区的地标建筑，交通便利，是北部区域理想的商业地产投资环境。
3. 增值潜力：项目处于政府重点规划的发展区域，发展前景乐观，购置成本低，升值潜力巨大，是投资置业的首选。
（二）宣传媒介组合
1. 开盘前期：主要以软性新闻及广告深入挖掘全新“财富投资，稳定回报”的理念，媒体以报纸为主，辅以电视。
2. 开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要阶段，宣传媒介以“报纸、电视及户外广告牌三位一体”为主，结合相关杂志、直邮广告等形式。
3. 开盘后的形象展示期：为展示形象，主要采用软性宣传方式，媒介主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。