如何有效地进行房地产营销已成为每一个开发商和中介必须面对的挑战。成功的营销策划不仅仅依赖于优越的地理位置或建筑质量，更在于深入理解目标客户的需求与心理。在这一方案中，我们将揭示市场分析、品牌建设、数字营销与客户关系管理等多维度策略的结合，旨在为房地产项目注入活力，提升成交率，最终实现销售目标的突破。
房地产营销策划方案 篇1
一、前言：营销的重要性
传统经济学认为，商品价值的基础在于其内含的有效劳动，而商品价格则受供需关系的影响。按照这一理论，商品的价值是客观且可量化的，消费者只需理智评估生产某商品所需的有效劳动，便能理解其内在价值，并以此作为交换的基础。然而，西方经济学则强调商品的价值取决于其提供的效用，这种效用的评价标准是主观的：同一商品在不同消费者眼中可能有不同的效用。例如，南方人偏爱米饭，而北方人则青睐馒头，彼此的价值观无法强加。因此这个认识促成了西方经济学的市场营销概念，营销的目标便是影响消费者的价值认同，使其愿意为特定品牌的商品支付更高的价格，而非其他同类品牌。
在知识经济时代，企业内部必须建立一个持续创新的系统，以不断检视并改善现有流程，替代为更加高效的方式，提升竞争力。以下是房地产营销策划方案的详细内容。
二、促销：创新驱动
当今的市场竞争已不仅限于单一层面。若一个企业在某一方面占优，但整体上仍存在短板，便可能在新一轮的竞争中被更具综合优势的对手所取代，这是新时期市场的基本法则。具有前瞻性的人总是寻求解读那些看似毫无头绪的事情，而固守过往的思维方式往往导致失败。在房地产业务日趋饱和的背景下，我们必须打破常规，运用创新思维，设计出多样化的新型营销模式，实现多点发力，全面触及市场。
（一）创新：租售结合
房地产开发商通常希望迅速出售项目，但常常事与愿违，特别是在中高档住宅市场，急功近利的策略难以获得高额的投资回报。出现了一种将租赁与销售结合的营销模式，此模式不仅适用于商业物业，也适合中高档住宅。当前高明的住宅市场竞争十分激烈，供大于求。在这种情况下，如果华翠园保持稳定的价格定位，有可能在竞争中独树一帜。然而，我们不能止步于此，必须尽快处理部分库存房源，加快资金周转。房地产营销应当调整思路，采取“租售结合”的策略，以灵活应对市场变动。
在市场变化导致供给过剩、楼盘销售困难时，应优先将物业出租，并锁定投资型买家作为目标群体。在确保投资回报的前提下，使其成为该物业的拥有者。即便房子尚未售出，我们仍可获得租金收益，随着经济发展推动消费，房价上升的潜力巨大，因而可实现双重回报。房地产行业资金运转迅速，我们甚至可以利用出租物业抵押贷款，以缓解资金压力，优化资金流动性。根据对当地打工族的市场调查，随着大佛山的发展及招商成果，外来租赁需求持续上升，出租房源愈发紧缺，租金也在不断上涨。该策略在市场上具备可行性，值得一试。
（二）顶楼：逆势而上
众所周知，顶楼往往是开发商的“心病”，大多数情况下难以出售，甚至出现空置现象。要解开这一难题，首先需要分析导致这一现象的原因：消费者在选择高价商品时，行为较为理性，尤其是涉及家庭生活的重要资产时，更是小心翼翼。顶楼的问题主要在于夏季高温，给人带来不适。针对这一现象，我们可以在顶楼增设隔热“花园”。该花园不仅可有效隔热，更能美化环境和提高空气质量。具体操作为：在原有隔热层上铺设土层并种植植物，达到良好的隔热效果。建设成本较低，约2000元就可完成100平方米的花园，规模效应也将进一步降低建设成本。通过此方式，我们能够有效解决顶楼的销售困境。
顶楼销售的障碍还包括过高易漏的问题。对策一是针对此类物业进行市场细分，目标定位年轻购房者；其次是采取低价策略进行销售，以弥补其固有缺陷。至于渗漏和墙体裂缝问题，如果在建筑过程中严格把控质量，理应不会出现此类问题。但如果产品已建成，我们则需展现信心，通过提供“三包”服务，签订质量保证合同，以增强消费者信任，从而促进销售。
（三）中楼：以旧换新
俗话说：“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场竞争如同战场，企业需结合实际，采取创新战略以获得优势。在高明，房地产市场竞争日益加剧，已有大量楼盘入市。我们应制定差异化市场策略，创造与众不同的卖点，以独特的市场定位来抢占市场份额。结合当前的二手房市场异常火爆的情况，我提出实施“以旧换新”的销售模式。例如，消费者在购买新房时，可将手中的旧房进行折抵，抵消部分房款。随着社会经济的发展以及购房者对居住环境的重视，这一策略必将触动消费者的购买欲望。
（四）绿化：营造自然居住环境
现代消费者对绿化环境的要求日益提高，优美的居住环境不仅为人们提供良好的生活状态，更是在潜意识中提升了购买欲望。我们需要加强楼盘周边绿化带的建设，提高整体美观度及舒适度，为居民创造一个诗意栖居的环境。也为楼盘增添了竞争力，使其在市场中更具吸引力。
（五）物业管理：营造和谐氛围
随着消费从传统购买转向体验消费，良好的物业管理越来越重要，好的物业管理服务能够显著提高业主的满意度。我们应学习好的企业案例，例如海尔，注重服务品质与人性化设计，引入专业物业管理公司，为业主提供高标准的服务，提升居住体验。通过良好的物业管理，增强业主的归属感，进而促进新客户的引入。
三、推广：多方位渗透
一个成功的品牌不仅需要强大的知名度，还需与消费者建立深厚的心理连接。品牌的塑造应以消费者的需求为核心，通过各种渠道和手段进行全面营销。在房地产领域，购房是关系到家庭幸福的重要决策，消费者通常会十分谨慎，因此我们需借助各种营销工具，塑造品牌形象，唤起消费者的兴趣。
（一）广告：精准投放
营销广告应主要投放于本地媒体，如区域性报纸和广播，同时适当利用网络平台等新媒体。通过精确的广告位置和有效的投放策略，达到最优化效果，以确保投入产出比最大化。
（二）造势：增强影响力
在推广过程中，借助促销活动、展销会等形式来增强品牌曝光度和消费者参与感。通过举办各类活动，吸引消费者亲临现场，体验产品，增强品牌认知度和忠诚度。
四、执行：细致落实
在执行上述计划时，需要关注市场的动态变化，确保适时调整策略，强化品牌形象，提高市场竞争力。保持与时俱进，灵活应对市场需求的变化。
五、结尾：期待美好未来
在市场经济条件下，机会总是留给有准备的人。我们必须保持创新思维，抓住机遇，以灵活多变的策略不断推动房地产营销的成功。通过全方位的营销方案，提高品牌影响力和市场占有率，取得更大的成功。
房地产营销策划方案 篇2
一、活动背景
“房地产市场”是近年来众多投资者关注的领域，尤其是在季节性销售旺季如“国庆节”期间，购房者的需求持续上升。为了抓住这一销售时机，建议联合本地区知名的房地产开发商和代理商，共同策划一场国庆促销活动。通过整合房产行业的优质资源和强大的宣传能力，进一步提升各自项目的市场知名度和销售业绩。
相较于传统的广告宣传，现场活动能够有效增强消费者对产品的认知，促进消费者与品牌之间的互动，从而更好地提高购房意愿。联合营销不仅能够分担广告成本，还能提升市民对活动的关注度，实现双赢效果。
二、活动目的
1、与消费者建立直接联系，扩大项目的市场影响力；
2、通过优惠措施，推动楼盘销售；
三、活动对象
1、居住在活动区域的固定居民；
2、前来观光的游客；
3、各类目标消费群体；
四、活动时间
10月1日——10月7日（可根据实际情况和天气适时调整）
五、活动地点
选择在人流量集中且具备一定购买力的区域进行活动。
六、活动内容
1、文艺表演；
2、互动抽奖；
3、发放宣传资料；
4、项目咨询服务；
七、促销措施
（一）楼盘促销
1、活动期间特价房限量出售，先到先得。
2、购买非特价房的客户可享受套餐优惠，赠送家电一台，但不可叠加其他优惠。
3、购置商铺的客户将获得品牌家电赠品，但不可享受其他折扣。
4、现场参与活动的顾客可获赠精美纪念品。
5、已经购房的老客户在活动当天到场可领取一份专属礼品。
（二）家电促销
1、当天购买家电的客户享有额外折扣（待定）。
2、现场互动问答，参与者可赢得小礼物。
八、活动流程（每天分晨晚各两场、轮流演出）
1、9:00 活动主持人开场；
2、9:05 文艺表演；
3、9:15 楼盘和家电产品介绍；
4、9:25 节目表演；
5、9:45 互动抽奖；
6、10:00 继续节目；
7、10:15 宣传资料发放及咨询；
九、现场布置
1、展板2块，规格为2.4x1.2米，可折叠设计；
2、易拉宝1个；
3、音响设备一套，包括无线麦克风；
4、拱门1-2个（各方各提供一个）及红地毯；
5、咨询台1-2个，配备桌椅；
6、宣传手册和资料袋若干；
7、纪念品200份；
8、展示房屋和家电数量由开发商协商提供；
9、其他宣传展板由合作方负责制作；
10、帐篷4顶由经销商提供；
十、广告宣传
1、活动短信群发：5万条；
2、电视广告投放1周；
3、宣传册（各方自行制作）；
4、户外广告牌（长期效果）；
十一、活动费用
1、活动短信：5万条xx元/条=x元（各自承担50%）；
2、电视广告1周xx元/天=x元（各自承担50%）；
3、节目表演费用：约x元/天·人xx人x5天=x元（由经销商承担）；
4、场地租赁费：x元/天·地x5天=x元（由开发商承担）；
5、申请拱门相关费用：x元/天x5天=x元（由经销商承担）；
6、横幅费用：4条x30元/条=x元（由经销商承担）；
7、地毯、台布费用：约x元（由开发商承担）；
8、展板费用：x元/块x2块=x元（由开发商承担，包括喷绘）；
9、车辆租赁费用：250元x5天=1250元（各自承担50%）；
10、户外广告喷绘费用约x元（由开发商承担）；
11、其他费用共计x元。
房地产营销策划方案 篇3
一、活动目的
1、增加房地产项目的签约客户数量；
2、提升售楼处的现场氛围及人流量；
3、推动项目成交的速度，提升品牌的市场知名度，快速去化库存房源。
二、活动时间
20xx年10月份（具体时间待后续确认）
三、活动地点
示范区售楼中心
四、活动前准备
1、置业顾问提前电话邀请客户：20xx年10月份
2、活动所需奖品采购
时间：20xx年9月25日
3、抽奖券制作完成时间：20xx年10月初
4、现场布置及物料准备到位时间
时间：活动前一天
五、活动内容
针对已报名参加示范区开盘的客户，在售楼中心举办“豪礼大抽奖”活动。活动现场将由项目经理简要介绍抽奖活动流程及购房政策，鼓励前期客户介绍新客户参与，本次活动的抽奖由现场购房客户参与，奖项设置如下：
一等奖：最新款智能手机（2名）
二等奖：智能家居设备（5台）
3000元x2台=6000元1500元x5台=7500元1000元x8台=8000元600元x15台=9000元
100元x100台=10000元
费用预估：48500元
三等奖：空气净化器（8名）四等奖：电热水器（12名）
五等奖：小家电（如榨汁机、电压力锅、加湿器等，共100名）
六、活动流程
客户到达售楼中心——进行签到——领取序号牌——客户集中至活动区域——销售团队负责调动现场气氛，待活动开始，由销售顾问陪同客户进行看房并完成购房协议——已签购房协议客户参与现场抽奖——客户抽取奖券——销售顾问协助客户兑奖（需携带购房合同和身份证）——核对信息后发放奖品——销售顾问引导客户从专用通道离开。
（置业顾问将全程服务，进行一对一咨询，提高成交率，深度挖掘潜在客户资源）
七、活动费用
1、抽奖券数量：150张
抽奖箱：1个，费用：150元
2、邀请活动策划公司费用：3000元
3、现场餐饮费用：1500元
4、场地布置费用：800元
5、赠品费用：抱枕、文具等共2500元
6、意外支出预留费用：1000元
7、奖品费用：48500元
房地产营销策划方案 篇4
时间飞逝，转眼间，y房地产开发有限公司迎来了其成立十周年的重要时刻。为此，公司决定在这个喜庆的日子里，举办一系列庆祝活动。
在过去的十年里，y公司始终坚持“创新发展、关注未来、追求卓越、服务社会”的企业宗旨，以及“以人为本、天人合一”的设计理念，致力于为社会创造优质的居住环境，并培养了以“房地产领军人物”y总为代表的商业精英。y生态园是y公司在这一历程中的重要作品，项目的完成将为y地区的商务环境带来深远影响。此项目的启动不仅是y公司，更是y商业界的盛事。y公司在这十年间沉淀的厚重文化底蕴造就了今天的y会所，而其启动则象征着公司开启了新的发展篇章。此次十周年庆典及会所启动仪式的举办，既是对成功的庆祝，也是对未来的展望。
一、目的及意义：
十周年是企业成长的重要里程碑，正是回顾过往、展望未来的良机。借助这个契机可以提升企业知名度，塑造企业与品牌形象，实乃千载难逢的良机;通过活动，宣传y总荣获的“房地产领军人物”称号，展现公司领袖的非凡魅力;促进公司与会员之间的互动，为即将成立的会所打下良好基础;为y生态园吸引人气与客户资源，助力市场的顺利开拓;高尔夫作为健康时尚的运动，历来受到高端人士的推崇，举办高尔夫比赛能够彰显y公司与y园的不凡品位。
二、主题和口号：
主标语：汇聚现代房地产精英——此标语与y生态园的推广主题相呼应，突显与会者在现代商界的尊贵地位，彰显此次活动的精英聚会。
参考标语：
1、房地产领军者的聚会
2、重塑现代房地产新风
三、时间地点：
时间：20xx年8月15日(待最终确认);
地点：yy高尔夫球场，y宾馆(新闻发布会和联谊会地点)
四、活动对象和规模：
本次活动主要面向y商界的领军人物和具备消费及购买能力的客户。为了发挥媒体的宣传作用，也邀请一定数量的媒体记者及y公司已开发项目的业主(如y花园、y天地等)。
1、 y商界领袖(人数)
2、意向大客户(人数)
3、 y花园业主(人数)
4、新闻媒体记者(人数)
5、 y公司员工(人数)
6、代理商人员(人数)
总计：若干人
五、活动组织及内容：
活动主要分为三个部分：上午进行新闻发布会，下午举办高尔夫比赛，晚上召开联谊宴会，整个活动形式多样，内容丰富。
1、为提升活动的权威性和影响力，建议由y企业家协会主办此次高尔夫球赛，y公司进行承办。
2、活动面向y商界领袖、意向大客户、业主、媒体朋友、开发商工作人员及代理商公司员工。
3、活动将通过新闻发布会、高尔夫竞赛和联谊宴会三种形式展开：
a. 新闻发布会：邀请y企业家协会领导发言，由开发商代表回顾十年的成就，并对y项目与y会所进行宣传，建议邀请具有知名度的嘉宾谈论会所的作用。
b. 高尔夫比赛：高尔夫运动特有的商务性质和绅士气质，能够完美展现参与者的卓越品质。参赛者在激烈的比赛中增进友谊与交流，同时欣赏y地区的秀美风光。凡对高尔夫感兴趣的参与者，特别是潜在的大客户，均可报名参赛，此次比赛旨在为会所的成立及项目的销售铺路。
c. 联谊宴会：宴会旨在轻松愉快的氛围中拉近与会者之间的关系。在宴会上，由企业领导为比赛颁奖，并推荐y项目。企业家协会成员、媒体记者等与会者将在此自由交流。
4、活动的基本流程如下：
参与人员报到(y宾馆)→新闻发布会(y企业家协会领导致辞、开发商代表发言、项目介绍、有知名嘉宾分享，y宾馆)→午餐休息(y宾馆)→高尔夫比赛(yy高尔夫球场)→联谊宴会(领导总结发言、宴会联欢，期间颁奖与项目推荐，y宾馆)→活动圆满结束
六、组织渠道：
y企业家协会通过发函召集会员是本次活动的主要组织方式，同时也将采用其他方法。
1、以y企业家协会名义通过直邮向协会成员与媒体记者发送活动邀请函及项目介绍资料。
2、开发商通过信函、电话等方式邀请商界朋友和y花园的客户。
七、宣传方式：
本次活动主要选择y房地产界知名杂志《y周刊》和影响力最大的报纸《y日报》作为主要宣传媒介，同时结合电视台节目进行现场推广。
1、活动前期宣传：
a.《y周刊》发布活动预告，以软文形式全面介绍y公司、y总及会所，并重点提及y生态园。
b. 结合项目形象宣传，通过《y日报》底版发布活动预告，图文并茂地介绍y总和y生态园。
c. 通过直邮方式发放销售资料和邀请函。
2、现场推广：
a. 新闻发布会：展示业绩以彰显企业实力;邀请知名嘉宾与会，现场布置既喜庆又庄重，并与企业文化相结合，业务领导对项目和会所进行介绍。
b. 高尔夫比赛：赛场通过拱门，悬挂项目和会所的宣传横幅，重点宣传，精益求精，营造高雅、严肃的活动氛围；
c. 联谊宴会：发放项目及会所相关宣传资料，现场氛围喜庆、活跃，象征企业十年的辉煌成就，并代表未来发展的美好愿景。
房地产营销策划方案 篇5
房地产营销总原则：
1、信任是交易的基石，快速回款能有效降低成本，提升利润。
2、以创新为动力，制定发展战略，主动出击，实施全面营销，鼓励全员参与。
3、采取非传统的营销策略，将资金合理利用，确保每一分投入都能实现价值。
4、借鉴安利的销售模式，发挥团队的力量。
房地产营销具体策略：
一、客户推荐激励策略
1、邀请老客户到公司或是其所在地，携带礼品（价值200-300元），展示诚意，对于每推荐一位新客户，奖励1000元，推荐10位客户后，再额外奖励3000元。
2、组织产品推介会，召集本地区的保险代理人，鼓励他们推荐新客户，每推荐一位客户，给予奖励1000元。
3、安排老客户聚餐，增进交流，介绍产品优势，推荐新客户同样奖励1000元，推荐10位客户后，再给予3000元的奖励。
二、教师群体营销策略
积极寻找热心教育工作者，鼓励其推荐新客户，每推荐一位客户，奖励1000元，推荐10位客户后，再奖励3000元。
三、单位合作策略
主动联系各友好单位，前往单位进行推介，若单位负责人购房，可享受正常优惠基础上再减免1.5万元。
四、县城、乡镇及大村推广策略
1、通过短信和派发广告单的方式进行宣传，每个县的推广大约需要2万元。
2、寻找当地的联络人，鼓励他们推荐新客户，每推荐一位客户，给予1000元，推荐10位客户后，再奖励3000元。
3、在主要地段进行适当的广告宣传，基于市场价格进行合理设计。
五、派单推广策略
保持原有的派单策略，继续在乡镇和县城进行宣传，同时覆盖安阳市主要单位。
六、其他推广策略
1、直接安排销售人员到客户的家中或工作单位进行访问，并组织销售人员与客户共进午餐。
2、加强资金催收力度，签署定房协议时，明确约定：若未能在一周内支付40%的贷款，则不再接受定房。
3、在各县、市、乡镇的项目部考虑交通工具，安排中午的就餐和礼品赠送（因为一户客户的推荐往往能够带动多户的潜在客户）。
4、加强现有销售团队的思想教育，提升他们的信心。
5、广告宣传用词要直接明了，例如“安阳东区最优位置最低价”等等，避免出现模糊的表述。
6、在价格制定上，要有原则，同时也要灵活处理方式。
7、提前回款，及时偿还银行贷款或个人贷款，可以有效推动销售，强调让利于客户，从而实现双赢。
房地产营销策划方案 篇6
选择进入房地产行业，注定要面对一个充满挑战的旅程。虽然这个行业潜藏着丰厚的利润，但高收益往往伴随着极高的风险，机遇与挑战并存。一旦投入过多而被套牢，可能面临的局面要比股市投资失利更加严峻。
由于风险与投资金额的双重压力，在房地产行业工作必须保持谨慎。无论做任何决策，都要提前规划好后路，确保每一步的行动都是经过深思熟虑，这样才能最大程度避免投资的失败。
结合当前房地产市场的实际情况，我为大家制定了一份切实可行的房地产营销策划方案：
房地产行业解决方案：
20xx年的中国房地产市场像是一场风暴的漩涡，受国际经济波动的影响，整体市场依然低迷。近期的政策动态显示，政府并不会采取大规模的救助措施。面对这种局面，房地产开发商不得不摒弃以往的高投入广告宣传策略，转而更加关注消费者的真实需求，精准规划产品与营销方式。我们的房地产解决方案恰好为开发商在经济不景气之时提供了一条有效的出路：
精准推广规划：
1）楼盘目标客户群细分；
2）建立精准的营销平台；
3）实施精准邮件营销策略；
4）数据库管理及实施；
5）针对目标客户的直邮营销设计与执行。
房产代理专项规划：
1）数据库的建立与维护；
2）推广平台搭建（如邮件平台）；
3）有效的数据库推广执行。
商业地产客户集聚规划：
1）精准商圈分析；
2）富有创意的地产主题设计；
3）招商方案的策划与实施；
4）多元化的客户集聚策略。
中高端房地产项目推广规划：
1）整合数字化传播方案；
2）建立高端客户数据库；
3）数据库营销内容的设计与推广执行；
4）项目推介会的策划与实施。
我们的房地产行业解决方案，特别适合那些预算有限的开发商和中介机构，是一种快速定位目标客户的新型营销方式。
全球经济波动让我们明白，投资理性的缺失是普遍现象。尽管中国房地产市场面临困境，但这种趋势在全球范围内也普遍存在，甚至部分国家的情况更为严峻。许多国家采取了积极的措施，但中国从自身国情出发，选择不进行政策性救市，这一决策背后是复杂的国情，我们应当给予理解。
既然政府不会进行政策干预，房地产从业者就必须积极寻找出路。若不努力求变，可能会走向破产的深渊。我们正在为以往的不合理开发付出代价，这不仅是个别企业的责任，整个行业都需反思。确实有不少开发商通过囤积与炒作退却市场，导致了如今的困境。
上述制定的市场营销策划方案，已很详细地阐明了如何逆风翻盘，希望大家能够引起重视并付诸实践。
房地产营销策划方案 篇7
一、项目背景
在当今竞争激烈的房地产市场中，房地产营销策划的重要性愈发凸显，尤其在商业地产的销售与招商方面，恰当的营销策略显得尤为关键。对于商业项目而言，成功的销售往往依赖于周详的前期策划与执行。
xx商业中心是由xx房地产开发公司倾力打造的优质物业，预计将成为xx市东区新兴商业文化的代表作。
该项目位于xx市东部的xx广场附近，是xx地产开发公司的新开发项目。项目总占地面积为xx平方米，建筑设计方案显示，项目由一栋五层的主楼和一条商业步行街组成，总建筑面积接近xx平方米，地下停车场及相关设施总建筑面积约xx平方米，商业步行街部分的建筑面积为xx平方米，主楼的建筑面积则为xx平方米。整个项目的投资额预计为xx万元。
基于前期的市场调研，项目初步确定为现代化、综合性的购物休闲中心。在此基础上，本营销方案将对项目的市场定位及可执行的营销策略进行系统性分析，涵盖项目的形象塑造、营销组织、市场推广、广告策划和销售促销等多个方面。
二、营销策略总览
营销策略的核心在于科学分析市场，精准定位目标客户，通过多元化的营销手段，最大限度地提升项目的附加值与经济效益，同时也要树立起良好的企业与项目形象。概括而言，本项目的营销策略可以用“六大要素”来概述，即创新的商业理念、可持续的投资价值、鲜明的品牌主题、前沿的市场定位、强大的品牌形象、以及热烈的市场推广活动。
三、营销目标设定
依托于“六大要素”的营销策略，明确以下营销目标，为后续工作提供方向和依据。
1、创新的商业理念：打造一个全新的购物休闲环境。
2、可持续的投资价值：实现稳定的投资回报率。
3、鲜明的品牌主题：突出产权式商铺与休闲购物的结合。
4、前沿市场定位：面向注重生活品质的年轻消费群体，提供愉悦的购物体验。
5、热烈的市场推广活动：通过创新的营销手段推广项目，在商业地产市场中开辟新的增长点。
四、销售目标与策略
1、销售（招商）目标设定。
2、根据项目的市场定位和建设进度，细化销售目标，制定切实可行的营销方案。
五、销售时机与定价策略
为确保在营销过程中有效贯彻整体策略，结合项目特点，明确以下销售时机和定价策略。
(一)市场入市时机与方式。
1、入市时机：计划在xx年xx月份的房交会期间启动销售（或xx年xx月），借助春季房交会及xx节等重要时机开启项目的首次销量，之后在xx节及xx年秋季房交会等时段再次创造销售高潮。
2、入市方式：以创新地产，品质生活的全新形象进入市场，树立现代休闲商业投资的理念。
(二)定价策略与价格定位。
1、定价原则：根据市场调查和成本分析，采用科学定价法。
2、价格定位：项目整体销售均价预计为xx元/平方米，起价为xx元/平方米，最高价为xx元/平方米。
3、价格策略：采取“低开高走”的动态定价策略，开盘后的前六个月内采取适度上涨，随后视市场情况调整。
六、宣传策略与媒介组合
(一)宣传主题与特色。
1、独特性：“xx商业中心”是本地区首创，将商业开发理念提升至“营造全新生活方式”，倡导“投资价值、稳定收益”的理念。
2、地理优势：项目位置优越，靠近xx广场，交通便利，是北区理想的商业投资选择。
3、增值潜力：位于政府重点发展的核心区域，未来升值潜力巨大，是投资者理想的购置选择。
(二)宣传媒介策略。
1、开盘前期：以软文与广告为主，深入挖掘“投资价值，稳定收益”的理念，主要通过报纸和网络媒体进行宣传。
2、开盘后的主力推广期：通过“报纸、网络与户外广告”的组合形式，加强营销力度，同时辅以行业杂志及邮件广告等。
3、开盘后的形象展示期：通过综合宣传，突出项目形象，主要利用电视和报纸为媒介，同时开展论坛活动与现场推介等方式。
房地产营销策划方案 篇8
一、房地产营销策划背景
本项目作为城市政府最新启动的综合性生态型居民社区，旨在打造“全国领先的宜居生态家园”。项目分为多个开发阶段，其中第一阶段涵盖多个土地块，去除商业及无水域地块后，主要竞争对手为已开发的嘉园。
二、营销策划原则
在制定本项目的营销策略时，我们遵循的理念是“超越地产，提升价值”。这一思路体现了区域经济互动的深刻内涵，将房地产作为促进地方经济发展的重要动力。我们认为房地产的营销不仅仅关注某一项目的短期成果，而是关注整个社区从规划到发展、从销售到运营的全生命周期，期望通过资源整合促进区域经济的全面发展。
在当前地产市场，我们需要思考“超越地产”的理念，关注市场的多样化需求与综合性发展。小型项目如同独特的独奏，而大型项目则是丰富的交响乐，需要一个明确的主题和核心价值，以整合可利用的各类资源。
在微观层面上，房地产营销应当打破单一的主题，从而进入一个复合型的营销新时代。宏观来看，任何与人类活动、居住空间相关的领域，都应纳入我们的视野，包括城市的整体规划和经济区域的开发。
在本项目的策划中，我们力求做到风格独特、内容新颖，充分展现项目自身的特色，确保营销顺利进行并为未来的运营打下坚实基础。
三、影响房地产营销的关键因素
本项目的营销效果受以下几个重要因素的影响，包括项目规划、定价策略、广告宣传、销售执行、市场竞争和政策环境等。前四个因素属于我们可以掌控的范围，而后两个则是外部环境的影响。
我们的目标是在这六大因素中找到平衡点，采取合理的空间规划、精确的定价策略、高效的广告宣传及周密的销售执行，以应对市场竞争和政策环境的变化。这是确保项目营销成功的关键所在。
整个营销流程如同一场战役：第一步是市场调查，类似于战前的侦察;第二步是制定营销策略，关注项目规划、定价及广告;第三步是实施策略，广告宣传如同开战的炮火，销售执行则是具体的战斗。三个步骤相辅相成，才能实现既定的销售目标。
四、主要竞争项目分析
1、竞争项目开发商概况
开发企业为国有大型房地产公司，专注于社会保障型住宅建设，在过去几年中，开发了多个优质住宅项目，具备较高的市场认可度和信誉。公司承担的多个项目均获得了国家及省市级的荣誉，展示了其开发实力和良好的商业形象。
2、竞争项目介绍
该项目具有如下开发标准：
1）园林设计合理，布局疏密适宜；
2）绿地水面相辅相成，环境优美；
3）健全的垃圾分类收集系统；
4）完善的水循环利用系统，节约资源；
5）采用清洁能源供热，减少对环境的污染；
6）高科技住宅设计，注重节能；
7）安全管理系统完善，提供良好的居住安全感。
五、目标客户定位战略
本项目的目标客户群为“中产阶级”。随着中国经济的快速发展，越来越多的中产阶级开始追求更高品质的生活，他们不仅关注房产本身，还要享受生活的各种品质与服务。
2、目标客户群特征分析
该群体通常是经济上具有一定实力的成功人士，他们对生活和品质有较高的要求，热衷于投资高性能的资产，不断提升自己的生活方式。他们的消费观念趋向理性，更注重生活的舒适性和环境的优雅性。
3、目标客户表现
在经济层面，他们通常拥有多处房产，享受高品质的生活服务；在社会层面，他们活跃于各类社交活动，保持良好的人脉关系；在文化层面，他们追求精神生活的满足，热爱艺术与文化活动。
二、品牌形象代言人选择
鉴于目标客群的特殊性与多样性，我们建议在项目宣传中邀请与目标群体形象匹配的知名人士作为代言人，以提升品牌知名度及认同感。
代言人的选择应考虑其形象与公众认知度，以保证代言活动的有效性。知名演员或者成功企业家均为良好的选择，需确保他们的形象能够与项目的市场定位高度契合。
在实施过程中，要确保代言人能够准确传达品牌信息，加深消费者对项目的认知与信任，提高销售转化率。
房地产营销策划方案 篇9
一、项目概况：
本房地产项目坐落于郑州东南区域，位于郑汴路南侧，周边有凤凰东路、凤台路（在建）以及青年路三条主要交通干道，将社区与周边商品市场相隔离。
现有物业形态包括连排别墅、现房多层住宅以及正在建设的小户型多层住宅。一期连排别墅的市场定位出现偏差，造成了销售障碍。相比之下，一期的多层住宅（5、7、9、11、13、15）以极具竞争力的价格成功入市，实现了良好的销售表现，但并未达到开发商的利润预期，且未能有效树立中高档物业的品牌形象，从而无意中为下一期的小户型及小高层开发设置了品牌壁垒。
目前，一期多层尚有37套现房和准现房可售，销售额达850万元。其中159平米的三室两厅有23套，主要集中在五、六楼；127平米的三室两厅则有7套，这两种房型的销售金额占到一期剩余房源的90.4%。
二期的小户型预计销售金额为2800万元，临街商铺则为1700万元，总计4500万元。预售许可证预计将在20xx年5月底取得。
目前本房地产的可售产品由三种不同的物业形态构成：期房小户型、现房大户型及商铺。其中，二期小户型占到所有可售金额的52%，一期大户型占16%，而二期临街商铺则占32%。如何解决可售资源过于分散的问题，是我们面临的重大挑战之一。
二、市场状况及竞争态势：
A、东南区域及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南区域主要由郑汴路沿线、东明路南段及航海东路与107国道沿线构成。
郑汴路沿线以中高档楼盘为主，如建业、英协、百合花苑及东方明珠等。在郑汴路商圈的推动下，这里逐渐发展成为一个高端住宅区。本房地产项目坐落于该区域，虽然与英协、建业几乎邻近，但在实际操盘过程中，却未能有效区分商务与居住环境的品牌形象。我们简单地通过低价策略介入市场，既没有享受到该地区的地价优势，同时也为二期、三期的品牌发展埋下了隐患。
东明路南段的竞争相对激烈，主要有东明花园、佳艺花园等项目。
航海东路与107国道沿线自20xx年以来成为楼市的亮点，涌现出宝景、金色港湾、悉尼阳光与燕归园等多个中价位的楼盘。其中燕归园与我们的二期小户型形成了明显的竞争关系，几乎所有楼盘均与一期159平米及127平米的现房直接竞争。（详见附1：郑汴路市场调研报告）
B、小户型市场状况。
自20xx年底时尚PARTY进入郑州楼市后，小户型物业迅速发展。尤其是20xx年初，青年居易（EASY-GO）推出1900余套房源冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底改变了市场的竞争格局，实现了小户型由供不应求转向供过于求。今年4月更是出现了小户型销量急剧下滑的现象。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产开发，已成功推进一期开发，几乎没有竞争的情况下，迅速吸引了第一批小户型需求者。燕归园意识到小户型的核心市场是60-80平米的两室及100平米的三室两厅，这与我们的市场调研结果一致。燕归园二期推出的正是这一类型的户型（75平米的两室两厅和95平米的三室两厅），这使我们的户型竞争力减弱。
（详细分析小户型市场见附2：郑州市小户型调查报告）
C、商铺市场
商铺作为一种特殊物业，价格主要由其租金收益决定。当前郑州的商铺市场尚在起步阶段，而本房地产二期商铺位于商品大世界和名优建材市场南端，其即将开业的大型卖场的商业价值将直接影响二期商铺的定价。大卖场的商业认同感亦将影响二期商铺的价值。
与本项目二期商铺竞争的主要楼盘包括建业新天地的临街商铺及英协尚未售出的部分商铺。
三、项目SWOT分析
一）优势
1）郑汴路商圈天然的地理优势，这里是财富的汇集地，富翁的摇篮，不断涌现的新需求为我们楼盘提供了强有力的支撑。
市场细分如下：
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这部分客户通常是第二次或第三次置业，消费意愿极低，10年内不会再置业。
b、中端市场由东方明珠、百合花苑和虹景家园等中档楼盘满足，涵盖过渡消费和终极消费的需求。
c、复合市场。本房地产一期是一个大众化楼盘，从价格角度看，归类为中低档次。预计二期小户型的目标客户较为复杂，置业心理也将各异，因此在推广中不能仅依赖单一的传播主线。
本区域年轻人居多，但普遍收入较低，有效需求不足。如果二期销售只向年轻时尚族倾斜，我们的楼盘销售可能会遭遇较大挑战。（详见郑汴路市场调研报告）
郑汴路市场调研报告
调查目的：了解郑汴路区域整体收入水平及消费者对小户型的认知与接受程度（即购房消费支撑力度）
调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）及分块随机抽样
调查范围：郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场及商品大世界
调查时间：20xx年4月14日
郑州的银基批发市场和郑汴路建材市场是商业集中度较高的两大区域，聚集了众多的商贩，其收入可观，绝大部分来自外地。他们是郑州房地产消费的主力。如果能了解这一群体的收入水平与消费习惯，将对房地产投资带来一定的指导作用。
在20xx年4月14日，动力公司市场部走访郑汴路建材市场，调研小户型的市场消化力。发现小老板们对小户型持冷漠或拒绝回应的态度，显示出消费者对房地产市场敏感度较低。消费疲软，市场敏感性不足，纯粹小户型在郑汴路的市场前景严峻。
对建材市场的调查结果显示：
1、大部分员工租住外部房源，潜在购房客户存在；市场潜力较大，但推广成本高。
2、大部分员工为外地或郊县人，收入水平偏低，消费能力不足。
3、小户型需求弹性大，对价格敏感。
4、市场存在较大不稳定性，8-9月份建材市场将迁移至莆田，现有市场将进行升级换代。
5、外地人居多，他们努力拼搏，若购房更倾向于一步到位。
6、商铺设计为上下两层，通常下层做门面，上层用作仓库与员工宿舍。
7、周边有多个都市村庄，租金一般为80-150元/月。
8、作为首次购房者，价格仍是最重要的因素。
9、他们对郑汴路目前的工作与居住环境感到不满，渴望便捷、舒适与安静的居住条件。
10、部分商户为河南总代理，无需大量现场销售。
11、同类产品较多，竞争激烈，压缩销售成本成为公司发展的重中之重，因此普通员工无福利分房的可能性。
12、普通员工不会因工作选择居住地，他们往往因居住地点而更换工作，流动性较大。
13、对于60-80平米的两室户型较感兴趣，这部分需求将转化为市场动力。
14、本房地产知名度不高，口碑欠佳。
15、外地商人对郑州的发展逐渐失去信心，但对郑汴路的升值仍充满期待。
郑汴路建材市场隐藏着较大的市场潜力，随着郑东新区的开发及郑汴路大卖场的建设，郑汴路的升值前景将愈发明朗。前期概念的成功炒作直接影响项目的运作成败。在“注意力经济”的时代，抓住消费者的目光，吸引客户的注意力，才是成功的关键。
2）郑汴路区域内高档楼盘众多，已成为身份与财富的象征。本房地产二期应借助这一概念，实现品牌形象的转变。
3）正在形成的大卖潮商务区将直接提升本房地产二期的投资价值，甚至可能使其成为“大卖潮”的附属项目。一旦形成，销售势必会火爆。
4）本房地产项目二期拥有广阔的升值空间及现有优势。
A、107国道的东移使郑汴路东段成为郑州东区的财富中转站，具备“东之中”或“东区发动机”的地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造基地。然而，这样的地段优势却被建业、英协、百合花苑等众多高、中档楼盘所稀释，本楼盘以“中原地产大低震”的形象未能形成地价优势，并为后续项目的品牌建设带来挑战，此问题需在二期开发中加以解决。
B、郑东新区的辐射效应。
郑东新区的发展将推动郑州中心向东迁移，郑汴路房地产板块处于老城区与新城区之间，配套设施齐全、生活便利，将为郑汴路东段带来前所未有的机遇。本房地产项目正好位于这一板块中心。
二）劣势
1）本房地产可售资源由三种不同的物业形态构成，不同物业的目标客户群体置业目的完全不同。尤其是一期多层住宅已进入尾盘阶段，仅剩850万元的可售资源，主要集中在159平米的五、六楼三室两厅。
目前，通常142平米的户型已能提供较为舒适的四室两厅，大户型并非市场主流。由于总价因素，面积150平米以上的多层户型尤其是五楼以上的产品销售困难。此类房源与周边的金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明珠、建业及英协等东南板块几乎所有楼盘的产品竞争。850万元的大户型现房可售资源若不加以控制，将影响二期的市场开发（通常小户型带不能动100平米以上的大户型）；不能一味以现在的房源作为营销重点（总房源有限，造成市场资源总量不足），也不能期待二期品牌的树立来推动一期尾房的销售。这对于我们的营销工作构成巨大挑战。
2）本房地产二期位置较郑汴路偏远，售楼部到小区需经过喧嚣的市场环境，难以形成良好的看房体验，更与一期及二期被青年路隔开，形成“只是两栋临街楼”的印象。
3）二期项目与张庄一墙之隔，形成都市村庄形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，单凭硬件设施难以形成高档楼盘的形象。
4）与二期相比，一期的楼盘质量高，售价低，这使得二期的销售心理价位形成一定的抵抗力。
5）作为非现房，未能满足商户即买即住的消费心理。
6）非独立厨房的设计，居住起居不便，难以满足商户希望改善饮食环境的需求。
三）、机会
1）商铺拆迁后，原本居住在二楼的商户将另寻住处，推动租房市场的火热。郑汴路商圈约有4000户商户，形成2万人的消费群体，将显著提升本房地产二期的投资价值。我们可以利用商铺的拆迁产生的居住需求，成为二期的主要客户来源。
2）深入挖掘市场，郑汴路商圈商铺及仓库资源紧张。从经济角度来看，商户和员工在二楼居住并不划算，吸引较大的商户从商铺二楼迁出至本房地产购置住房，将创造新的市场机会。
3）郑汴路各市场竞争激烈，逐渐形成大鳄级商户。这些商户为了稳定企业中的核心员工与亲属，开始为其购置相对低价的房屋，通常位于商铺附近，以满足商户灵活的生活工作需求，而本房地产二期正好满足该需求。
4）大卖潮的整合将为大鳄商户提供助力，本房地产二期有潜力成为“大鳄”的商业配套。
a）小户型的特点决定了目标客户对居住环境的要求不高，因此本房地产二期配套不足、居住环境嘈杂的问题可望得到缓解。
b）本房地产二期产品的总价较低，置业风险相对较低，由于郑汴路商圈的租房市场火热，加上本楼盘附带“大卖潮”的支持，购房和租房需求将长期存在，物业贬值的可能性较小，且也更易于转手和出租，符合外地商人的置业心理。
c）本房地产二期预计将拥有充分的客户资源，消费的中坚力量是建材市场的商户，因此推广时可以采取以铺单为主，借助报纸及广播广告作为辅助的方式，从而节省大量推广成本。
d）小户型的现房劣势一目了然，另一方面，期房也具备独特的优势。
e）借助大卖场的机会，诱导郑州房东关注投资市场，这部分客户群体将为本房地产二期销售的中坚力量。
f）郑东新区建设将历时长达20年，总投资预计将达20xx亿元，其中一期总投资156亿元，计划在5年内完成。这样的趋势将为郑汴路带来前所未有的市场机会。
四）威胁
i.周边高档楼盘林立，建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等竞争产品众多，客户不断流失，竞争极为激烈。
ii.郑州的小户型市场正逐渐饱和，过量的小户型投入将导致市场优胜劣汰的加剧。
特别是建业的四期、百合花苑和金色年华的二期，近期均有小户型上市，十分值得本房地产二期密切关注，争取占取市场先机。
房地产营销策划方案 篇10
一、房地产营销策划方案的目的和意义
房地产营销是我公司完成年度销售目标的重要手段，旨在通过制定全面的营销策略来激发员工的积极性，以实现更高的经济效益。倡导员工热爱自己的工作，为营造团结协作、积极进取的工作氛围而努力。
二、组织机构设置
公司成立房地产营销策划小组，具体负责本方案的组织实施及有效落实的监督与指导。
组 长：
副组长：
组 员：
具体分工：
1、xxx：全面负责房地产营销策划方案，联系方式：xxx；
2、xxx：负责某区域房地产项目的业务管理，每日更新房源信息、确定价格及进行最终定价，联系方式：xxxx。
3、xxx：协助组长做好房地产营销策划方案，并负责每日销售进度的日报及相关文件整理工作，联系方式xxx。
4、xxx：核实销售情况和回款进度，及时与销售人员对接，保证提成兑现，联系方式：xx
5、各销售点负责人：郭娴英（南疆农民市场销售负责人）xxx、xxx（金桥茗苑销售人员）、xxx（金桥现代城销售人员）：负责日常销售操作并反馈市场反应，提出合理建议，确保策划方案顺利进行。
6、xxx：对营销策划工作进行全程跟进、落实与考评，每两周需在公司晨会上汇报工作进展，联系方式：xxx
三、实施办法
1、在不影响正常工作前提下，员工可参与营销策划；
2、营销方案采取“全员参与，多劳多得”的方式；
3、适用范围：公司所有员工；
4、可售楼盘：金桥现代城、金桥茗苑、学府壹号、金桥苹果苑、凤凰城、天玺大厦、碧水龙庭；
四、销售流程
1、由xxx每日公布各售房项目当天的房源情况，并进行管理与价格确认；
2、公司员工负责引导客户至售房部或进行电话推荐，介绍给业务人员，业务人员做好客户登记并开展谈判；若达成交易，按照公司规定计提提成。
3、业务人员需向客户提供房屋的相关信息，如位置、户型、面积、价格、交房日期及物业管理等，并督促客户按时支付款项；协助客户办理支付手续，切勿私自收现金。
4、认购协议由售房部业务人员填写，并负责合同的签订及提交审核。
5、需要按揭贷款的客户，由业务人员协助办理相关手续。
6、业务人员需与客户有效沟通，讲解国家政策及我公司的相关规定。
五、销售提成
1、按照公司规定：
（1）住宅提成比率为3‰，成交后，员工与业务人员各按成交价的1.5‰计提提成。
（2）商铺提成比率为3‰，成交后，员工与业务人员各按成交价的1.5‰计提提成。
2、尾盘销售：公司员工（非业务员）介绍客户成交后，如签订合同，则可按成交价的1.5‰计提提成。
3、销售工作结束后，房款到账并报备提成审批后，员工可到公司财务部领取提成。
以上情况适用于客户在销售部档案中没有记录的提成，如有记录则不计提成（即前期已咨询过并登记的客户不予计提）。
房地产营销策划方案 篇11
一、房地产营销策划方案的目的与意义
房地产营销策划方案是推动公司业务增长的重要手段。其目的是通过系统化的策略，激发全体员工的积极性，促进更高的销售业绩，倾力倡导员工勤勉敬业，营造一个团结合作、勇于拼搏的工作环境，让每位员工都成为公司发展的推动者。
二、实施方案
1、本方案采用“营销激励，多销多得”的原则，确保员工在不影响日常工作的情况下积极参与销售活动。
2、适用范围：本方案适用于公司所有员工（总经理以下职级），凡通过他们在公司开发的房地产项目购买住宅或商业地产的，均可享受此方案优惠。（销售部门员工不参与本方案）
三、销售流程
①员工需负责向客户提供关于所购物业的详细信息，包括位置、户型、面积、价格、交房时间、物业管理以及违约责任等。
②员工需督促客户按时支付各项房款（如订金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及后续费用等）。
③员工负责陪同客户至财务部办理现金缴纳或转账手续，个人不得直接接触现金。
④合同的填写工作由财务部的售楼管理员与经办员工一起协助客户完成，售楼管理员负责合同的存档与保管工作。
⑤需要按揭贷款的客户，售楼管理员将帮助其办理相关贷款手续。
⑥经办员工需与客户进行充分沟通，详细阐明国家政策和公司相关规定。
⑦上述工作完成后，即视为销售流程已结束。
四、业绩提成
1、根据公司规定，为不同楼盘和物业类型（住宅、商铺）设定相应的提成比例。
住宅提成比率定为0.8%，商铺提成比率为0.5%。
业绩提成计算公式：业绩提成 = 合同总房价 × 提成比率
2、销售工作完成后，员工可前往公司财务部领取相应的业绩提成。
五、本方案自发布之日起正式实施，试行期间将根据实际效果进行调整。
房地产营销策划方案 篇12
一、市场定位与产品设计策略
通过对市场的深入调研与分析，我们明确了项目的市场定位，确定了目标客户群体，并进行详尽的客户群体分析。在市场定位和总体营销策略的指导下，我们提出了产品规划与设计的基本要求，以确保产品设计方案能够满足市场需求并带来合理收益，最终实现精准的产品定位。
具体内容包括：项目整体市场定位；目标人群分析；项目开发总体规划建议；区域规划建议；交通与道路规划建议；户型设计建议；整体建筑风格建议；外立面设计建议；园林景观设计建议；社区配套设施建议；会所功能建议；楼宇配套设施建议；装修标准建议；装饰材料建议；物业管理建议。
二、市场推广方案
基于市场竞争环境及项目自身的优势与劣势分析，我们制定了切合目标市场需求的市场推广计划，为产品上市与销售做好充分准备。
内容包括市场推广的核心主题策略；营销策略；销售策略；市场推广工具设计（包括VI设计及宣传材料，销售工具设计）；广告创意设计；媒体投放策略；公关活动策划等。
具体内容是：
(1)市场推广主题的确立：市场推广主题和概念；
(2)项目核心卖点的提炼。
(3)项目命名建议。
(4)销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织与控制。
(5)广告策略：广告推广的阶段性计划，目标，宣传对象及各类广告创意（如报纸广告，户外广告，电台广告等）。
(6)媒体投放策略：媒体选择，组合，投放预算及排期。
(7)公关策略：媒体关系维护，软文撰写，公关活动策划及执行协助。
三、项目销售策划（销售阶段）
制定详尽的销售计划，支持促销活动的开展，保障销售现场管理的有效性，以实现预设的销售时间和收入目标。
具体内容包括：
1、开盘时机选择，回款计划及方式，定价方法，付款方式。
2、销售组织，销售计划，销售控制及流程，统一销售话术。
3、销售制度，销售现场包装策略及样板间展示策略。
4、建立高效的营销网络，将潜在客户转化为实际业主。
5、销售现场管理，客户资料管理与跟踪服务，促销计划的实施。
6、促销策略及月度资金与销售分析，竞争对手动态跟踪。
7、市场机会分析，深度挖掘卖点，价格策略与销售策略的调整。
房地产营销理念的演变：
(1)生产导向阶段：人们倾向于购买价格低廉的房产。
(2)产品导向阶段：消费者需求不仅限于价格，还包括高质量、良好性能和多样化的特色。
(3)推销导向阶段：顾客处于被动状态，通常缺乏对产品的判断能力。
(4)市场导向阶段：相较于推销阶段，在市场营销阶段，企业与顾客的关系由单向“推”转变为以“推”与“拉”相结合的双向互动模式。
房地产营销策划的三个阶段：
(1)单项策划阶段。
(2)综合策划阶段。
(3)复合策划阶段。
房地产营销的多种类型：
(1)房地产投资营销。
(2)房地产定位营销。
(3)房地产规划设计营销。
(4)房地产形象营销。
(5)建筑质量营销。
营销策划中的误区：
(1)过度夸大营销策划的重要性。
(2)忽略营销策划的实际作用。
(3)依赖经验论而非数据分析。
(4)错误地认为技巧决定一切。
(5)只注重噱头，忽视实际效果。
房地产营销策划方案 篇13
一、计划概要
为实现某房地产项目在20xx年的销售目标，计划总回款达到3亿元，特制定以下市场分析及销售策划方案。
二、机会与问题分析
该项目依托于知名企业集团，具备强大的商业支持能力和丰富的市场运营经验，赢得了客户和市场的广泛认可。这从项目首次开盘时，便能收获超过1400组客户认筹的数据可见一斑。
1.机会与挑战分析
基于该企业的市场影响力，客户对项目持有高度期待，然而市场上陆续出现了多个模仿其商业模式的项目，吸引了一部分投资者和自主经营者，但由于这些项目缺乏专业性和责任感，反而导致了一部分客户的信任危机。我们将致力于重建客户的信心，让他们重回我们的品牌。
2.优势与劣势分析
该房地产项目在地段、规模、规划以及政府支持等方面具有无与伦比的优势。然而，在项目整体形象塑造和市场推广策略上，尚未能够充分展示出其宏大的气势。对于这样一个接近百万平方米的庞大项目，其多板块的同时启动，将面临规划、施工、宣传等多方面的挑战。尽管在103天内完成3亿元回款是可行的，但在目前市场的加热程度、形象的推广、样板间的制作以及各类宣发资源的汇聚等工作尚未启动的情况下，面临着巨大的困难。
3.问题分析
截至目前，项目共认筹112组，距离开盘仅剩33天，从目前的日均来访数据来看，预计在10月28日前新客来访或能增至105组。若以70%成交率计算，最终可能认筹人数将达到132组，按50万/套的均价，预计开盘销售额约6598万元。经过半年准备才得到的成绩，而在短短3个月内实现5亿元的销售额，3亿元的回款，显然当前的来访量和咨询数据是无法支撑的。在目前情况下，客户的投资意向和招商信息的公开，将对销售和招商活动大有裨益。
三、目标
1.财务目标
力争在项目一期标铺、小商品城和家居大卖场中，实现全年销售额达到5亿元，实际回款3亿元。
2.市场营销目标
一期标铺剩余可售近500套，若全部销售可实现2.5亿元的销售额，实际回款为1.5亿元。小商品城和家居大卖场需合作实现2.5亿元销售额，实际回款亦需达到1.5亿元。反推预计成交量需为1000套，完成认筹1428组，来访2040组，按103天的周期，日均需接待20组新客户，每个卖场每天接待约7组。
四、市场营销策略
目标市场：针对高收入群体、个体经营者及公务员，年龄范围为35至55岁。产品定位：低风险、低投入、高回报的商业地产投资项目。价格定位略高于市场平均水平。
配销渠道：
1.与专业广告公司合作，对项目进行重新包装，包括户外广告、报纸广告、海报、宣传册及其他宣传物料的设计与制作。
2.结合商业策划公司制定项目的定位、推广策略及市场活动方案。
3.组建精英销售和招商团队，最大化利用客户资源，促使招商与销售协同发展。
4.提供全方位的商业物业管理服务。
广告：
1.为了迎接10月28日一期标铺的开盘，设计新一轮的广告画面与文案，着重突出商业航母的宏伟愿景，传达给客户应有的商业保障。
2.为即将面世的家居大卖场和小商品城，创建一系列品牌广告视觉，随着主题卖场的替换，逐步推进炒作、认筹及开盘等活动。
五、行动方案
1.务必在10月10日前完成商业策划公司与广告公司的签约。
2.10月10日前完成各媒体资源的整合与筛选。
3.10月18日前设计并发布第一批广告画面。
4.10月18日前完成家居大卖场及小商品城各自经理及以上级别人员到岗，销售及相关人员共6人，共计18人到位。
5.10月20日前，完成家居大卖场和小商品城接待点的装修，销售物料与道具到位，开始蓄客期。
6.10月30日起，家居大卖场或小商品城接受客户的诚意登记（认筹）。
7.11月中下旬根据认筹情况确定开盘时间。
8.12月上旬重新启动家居大卖场或小商品城的客户诚意登记（认筹）。
9.20xx年1月中下旬根据认筹情况确定开盘时间。
10.11月10日前启动一期标铺的诚意登记。
11.12月30日前依据认筹情况安排一期标铺开盘时间。
六、控制
以上行动计划将确保每月进行一次开盘活动，推出的产品尽可能满足自营户与投资户的不同需求。通过产品的差异化，力求满足不同客户群体的投资偏好，确保各个板块顺利完成销售任务。
房地产营销策划方案 篇14
一、商圈派单
适用项目：中高端、中端及中端以下
工作周期选择：贯穿整个项目的营销流程，其中派单量最大时间应集中在蓄客期和强销期。
拓客人员选择：依据各项目的实际人员配置及项目体量，一般至少需要配备一名拓客主管。
拓客范围选择：项目周边及市区内的重要繁华区域，人流量及商圈档次是商圈选择的主要标准。
工作目的：广泛传播项目信息并有效收集客户信息。
工作安排：
1、制定完整的拓客计划。
2、确定拓客人员，并进行项目资料、核心卖点和拓客技巧的培训，培训结束后进行考核。
3、安排拓客的时间点，选择节假日及周末，以及平日商圈人流量大的时段。
4、对拓客商圈进行选取与划分，并事先进行现场探查和绘制拓客地图。
5、拓客人员执行拓客计划，在商圈内进行广泛的派单，并努力收集客户信息。
6、每日统计派单量和客户留电量，分享拓客人员的工作心得和经验，提高团队士气。
审核标准：依据派单量和有效留电量设定审核标准，要求每人每日派发单页量应达到200-300张，有效留电量应至少达到20-40组。根据项目体量、档次和推广力度的不同，派发量和有效留电量可适度调整。
二、动线拦截
适用项目：中高端、中端及中端以下
工作周期选择：蓄客期和强销期。
拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主。
拓客范围选择：项目周边主要干道及路口，目标客户工作区域的上下班公交站点及沿途生活消费场所（如超市、菜市场、餐馆等）。
工作目的：向主要目标客群传播项目信息，捕捉意向客户。
工作安排：
1、确认项目的主要目标客群，分析客群相关信息。
2、分析客户的工作、生活及娱乐动线，确定拦截点，如路口、公交站点和就餐聚集地。
3、确定动线拦截方式，主要采用户外广告宣传，如擎天柱、楼体广告、公交站牌、路灯灯箱、车身广告等；也可辅以定点派单或设立流动推广站等具体方式。
4、定期汇总工作成效，分析各广告及人员派单的效果，以便改进策略。
审核标准：无
招式特点：
1、宣传范围广，信息传播效率高。
2、对有购买意向的客户说服力强。
三、社区覆盖
适用项目：中端及中端以下，特别针对大型普通住宅项目和中小型项目的尾房。
工作周期选择：主要针对蓄客期，其次针对强销期。
拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主，可配备一名拓客主管。
拓客范围选择：项目所在区域内人员稳定的聚集社区。
工作目的：扩大项目的影响力与知名度，挖掘周边潜在客户。
工作安排：
1、对所在区域内人员聚集社区进行划分。
2、安排拓客人员携带道具进行定期的扫楼和扫街活动。
3、在居民聚集区张贴项目海报和广告，并设立咨询点。
4、在社区内安排固定或流动的拓客人员进行客户挖掘与维护。
5、如条件允许，可开通社区看房专车，定期接待客户看房。
审核标准：每组每天至少覆盖两个社区，具体可根据社区规模适度增加。
招式特点：
1、覆盖范围广，以基本全覆盖为主。
2、信息在相对区域内做到全面接触。
3、目标客户数量大，采用时间培养客户的方式。
四、展会爆破
适用项目：高端、中高端及中端项目。
工作时间选择：蓄客期和强销期。
工作人员选择：精英销售员。
工作地点选择：大型展会现场。
工作目的：通过展会向目标人群准确传递项目情况，并现场吸引客户。
工作安排：
1、事先与展会组织方联系，争取有利展位（如在房展会上避免与竞争对手接邻；在车展或珠宝展中选取明显位置，适合高端和中高端项目）。
2、设计独特的展位形象，以区别于其他同类项目。
3、安排精英销售员与参观客户进行充分沟通，现场登记客户信息并拉客到访。
审核标准：无
招式特点：
目标客户较为集中，客户群体购买力较高，容易挖掘潜在客户及意向客户。
五、油站夹报
适用项目：主要针对中高端项目及投资型项目。
工作周期选择：以蓄客期为主。
拓客人员选择：前期与加油站协调由策划人员负责，后期物料派送由项目销售人员负责。
拓客范围选择：项目所属区域内及周边商圈的各大油站，以及高客流油站。
工作目的：传递项目信息，捕捉意向客户。
工作安排：
1、分析加油站到客情况，选择高到客率油站进行合作。
2、派市场人员前往各加油站进行合作沟通，并对加油站人员进行培训，最好能向感兴趣的客户简单介绍项目并留下联系方式。
3、准备夹报和小礼品等物料，定期对合作加油站进行物料补充。
招式特点：
1、精准把握客户群，加油站客户包括高消费群体，如政府用车、私家车主和企业高管。
2、通过加油站派送宣传品，迅速将产品信息传达给高端客户，减少中间环节，提高效率。
3、直接锁定高消费能力客户，广告浪费少，成本节省，效果显著。
4、由加油员一对一派送，快速到达目标客户手中。
六、商场巡展
适用项目：适用于所有项目类型。
工作周期选择：蓄客期及强销期。
拓客人员选择：以销售及小蜜蜂为主，配备一名拓客主管。
拓客范围选择：项目周边一定半径内的重点商场、商业中心及其他公共场所。
工作目的：广泛传播项目信息，挖掘并收集客户信息。
工作安排：
1、根据项目情况选择合适的商场，并联系场地和道具安排。
2、制定巡展顺序和时间表，按照计划推进。
3、将拓客人员分为固定接待和流动派单，前者负责登记，后者负责周边宣传。
4、如条件允许，最好在每个展点安排看房班车，及时接送意向客户看房。
审核标准：依据不同商场的客流情况，制定每日项目单页的派发量及联系量。
招式特点：
1、扩展项目的接待处，提升项目影响力及客源积累。
2、巡展地点与时间均可灵活掌控。
3、巡展地点选择针对性强，高端项目选择高端商业场所。
七、企业团购
适用项目：中高端、中端及中端以下。
工作时间选择：项目的蓄客期和尾盘阶段。
拓客人员选择：经理级及以上或与企业有特殊关系的业务员。
拓客范围选择：项目周边的学校、医院、工厂等企事业单位。
工作目的：通过与企业团购，以略低价格实现项目的快速去化。
工作安排：
1、分析项目周边企事业单位，选出合适的单位，并安排拓展人员接洽。
2、与相关企业接触，了解其团购需求及可接受的价格区间。
3、分析判断企业是否适合进行团购本项目。
4、在获得相关信息后，与企业进行沟通，取得其同意与认可。
审核标准：无
招式特点：
1、短期内有机会成交大量客户，对于迅速去化项目非常有帮助。
2、团购价格的谈判与协调可能存在一定的挑战。
八、动迁嫁接
适用项目：普通及中高档住宅项目。
工作周期选择：营销全程。
拓客人员选择：市场部人员与销售员为主。
拓客范围选择：项目同区域内或同品质的拆迁小区。
工作目的：传递项目信息，锁定拆迁客户。
工作安排：
1、事先调查项目周边刚拆迁或待拆迁区域。
2、了解拆迁区域的回迁规划，提前掌握拆迁小区回迁情况，便于后期根据客户需求进行精准营销。
房地产营销策划方案 篇15
一、房地产营销总体策略
房地产营销的总体策略是通过深入分析市场需求，科学识别并精准定位目标客户群体，灵活运用多样化的营销手段，以最大化提升项目的商业价值，确保项目高效回报，同时全面提升企业及项目品牌形象。简言之，本项目的房地产营销总体策略可归纳为“四个一”，即确立一个新颖理念、倡导一个收益思想、提炼一个明确主题、启动一个前沿市场。
二、房地产营销目标方针
基于上述“四个一”的总体策略，明确本项目的营销目标方针如下，作为本项目的营销执行纲领。
1. 确立一个新颖理念：社区型居住环境。
2. 倡导一个收益思想：高潜力投资、舒适生活、稳定增值。
3. 提炼一个明确主题：产权型住宅、社区型发展。
4. 启动一个前沿市场：追求“高潜力投资、舒适生活”，摒弃传统住宅开发的压抑环境，目标群体为年轻家庭及新兴中产，让他们享受优质的居住体验。
三、销售目标及目标分解
1. 销售（招商）目标
2. 销售目标分解
四、营销阶段计划
根据项目定位及施工进度，将营销活动分为四个阶段，各阶段的重点工作详见表8-5。
五、项目销售时机及价格
为了确保在后续营销过程中有效执行总体策略，结合项目资源及市场动态，明确以下销售时机及价格安排。
(一)项目入市时机及表现
1.入市时机：根据项目进度与市场准备，在20xx年5月份的房地产交易会上进行开盘（或20xx年9月），恰逢春季房交会及五一假期，营造第一个销售高潮；在国庆、20xx年秋季房交会及元旦等重要节点再掀销售热潮。
2.入市表现：以“舒适居住、潜力投资”形象亮相，树立全新的社区型居住理念。
(二)价格定位及价格策略
1.价格定位原则：综合分析市场、竞争及价值导向。
2.价格定位：整个项目的平均销售价格定为3,580元/平方米，其中起售价为3,328元/平方米，最高价为4,000元/平方米。
3.价格策略：采用“低开高走”的平价策略，开盘后半年内进行首次价格调整，均价升至3,380元/平方米，尾盘时略微调整价格。
六、宣传策略及媒介组合
(一)宣传策略主题
1.个性特色：“××社区型住宅项目”是本地区首个将居住开发从单一建筑产品提升至全新社区经验的项目，倡导“高潜力投资，享受舒适生活”的理念。
2.区位交通：项目地处××广场附近，地理位置优越，交通便利，是北部区域理想的住宅投资地。
3.增值潜力：位于政府重点发展的核心区域，未来升值潜力巨大，投资成本相对较低，是置业的优选。
(二)宣传媒介组合
1.开盘前期：通过软性新闻及广告，深入挖掘“高潜力投资，享受舒适生活”的理念，主要利用报纸媒体，辅以电视宣传。
2.开盘后的推广期：加大宣传力度，采取“报纸、电视、户外广告”三位一体的推广策略，同时辅以相关杂志和直邮广告等形式。
3.开盘后的形象展示期：以软性宣传为主，重点利用电视和报纸，结合论坛公关、促销活动以及项目招商说明会等多种方式展示项目形象。