一份精确而富有创意的房地产营销策划方案，犹如一把打开成功大门的钥匙。通过深入研究目标客户的需求和行为模式，结合市场趋势和地理优势，制定出量身定制的策略，才能在纷繁复杂的地产行业中脱颖而出。房地产的魅力不仅在于房屋本身，更在于如何把这些空间转化为梦想的栖息地。本方案旨在探讨具体的营销技巧与创新思维，以实现销售目标和品牌价值的双重提升。
房地产营销策划方案 1篇
一、市场分析：
房地产作为一种独特的商品，其特性与一般商品存在显著差异。与日常消费品的随性购买不同，置业决策通常需要经过充分的考虑与评估。购房者在面对高昂的价格和长期的投资时，往往会反复推敲，权衡各项利弊，心态变化频繁。购房者的思考范围广泛，涉及诸多因素，包括优越的地理位置与宜居的自然环境、建筑质量、交通便利、安全系数以及噪音和污染等问题。房地产营销的复杂性与挑战性不言而喻，要在这一领域取得显著成效并非易事。企业必须重视对智力和资源的投入，具备持之以恒的决心与耐心，以应对市场的波动与需求的变化。
二、创意构思：
房地产营销策划方案 2篇
1、具备强烈的自信与追求；
2、充满竞争意识，积极参与；
3、思维灵活，勇于突破常规；
4、情感与理性思维和谐共存；
5、重视历史传承，尊重现实，展望未来。
三、构思框架：
1）以塑造品牌形象为核心，彰显格调与意境；
2）展示楼盘的综合竞争优势；
3）体现楼盘带来的和谐与舒适的生活体验；
4）直指目标客户的生活需求与心态。
四、实际操作流程：
1、形象定位：
对楼盘的整体素质进行全面概括，全面展示从地理位置、物业档次到设计理念、细节处理等各个方面的高端定位。所谓高端定位，可以通过楼盘整体设计中体现出来：吸收国内外高端物业的成功经验，时刻关注住户的需求，从小区环境规划到公共空间的美学设计，无不精雕细琢，追求完美。
出色的楼盘总是具备独特之处，因此“独特”二字构成了这一高档物业的形象基础，使其有机会在众多楼盘中脱颖而出。例如：地理位置的优越性、交通条件的便利性、物业品质的卓越性、开发商的信誉、均摊的空间、升值潜力的强劲、车位的充分、社区规划的合理性等。这“八类独特”的明了之句，成为开发商向潜在买家传达物业优势的重要线索。
2、主要卖点：
对楼盘进行深入分析，总结出四个方面的亮点：
1）地理位置；
2）楼盘设施及其布局；
3）楼盘施工质量与材料；
4）户型设计的巧妙。突出明显的优势，这是楼盘消费者最为关注的物业指标。
3、制作效果图：
根据开发商的需求设计整体现象图和单体效果图。效果图应强调公共空间的开阔、细节的丰富和高档的品味，因为楼盘的销售需要激发买家的未来幻想，无数实例证明，精美的效果图对于营销起到了事半功倍的效果。
4、广告诉求点：
1）描绘楼盘的地理位置；
2）阐述楼盘所在地区的历史渊源；
3）分析楼盘的交通状况；
4）揭示楼盘的人口密度情况；
5）说明楼盘的升值潜力；
6）介绍开发商的信誉；
7）阐明楼盘的背景信息；
8）展现楼盘的舒适与温馨；
9）分析楼盘的实用性；
10）明确楼盘的付款计划；
11）探讨楼盘的品质；
12）阐述楼盘的深远意义；
13）强调楼盘的物业管理优势。
5、广告阶段划分：
楼盘的品牌推广是一个长期的过程，需要战略性的考虑，从而使每一期广告都成为品牌形象的积累和重要投资。广告推广大致可分为三个阶段：
第一阶段（从预售到首期交付入住）：此阶段的广告宣传以品牌知名度的提升和销售促进为目标，迅速奠定楼盘在人们心中的高端形象。该阶段广告费用投入相对较高。
第二阶段（从首期交楼到二期完工）：此阶段以维持品牌形象为目标，稳固楼盘的高档物业形象，同时促进销售。该阶段广告费用投入相对较少。
第三阶段（从二期交楼到整体竣工）：此阶段广告主要侧重于维护良好的口碑，可结合已有住户的反馈，借助口碑效应推动销售，完成销售收尾工作。该阶段广告费用投入为中等水平。
整体来看，楼盘的广告投入呈现出马鞍形曲线，这一合理的分配方案是基于销售阶段和工程进展的不同所设计的。当然，具体的广告发布仍需根据实际情况灵活调整。
6、广告表现：
在楼盘预售及正式展销前，需创造气氛，策划一个独特而引人注目的揭幕仪式。在预售参观登记之前一周，将售楼部和样板间外侧的围布进行更新。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让美丽的楼盘样板间瞬间呈现在公众面前。届时，乐队将演奏优雅动听的音乐，嘉宾云集，参观者流连其中，赞叹之声不断。（具体揭幕仪式的内容安排及细节另行策划）。
宣传广告应以营造氛围为主，结合精彩的揭幕仪式提前发布。
7、首期广告内容及时间安排：
定期举行内部认购展示会和首期展销会，广告准备工作应在此之前完成，具体内容包括：
①楼盘效果图。
②楼盘售价及付款方式的确定与制作。
③售楼宣传册及促销宣传单的设计制作。
④工地围板的设计与绘制。
⑤展销现场的宣传旗帜、海报及横幅的设计制作。
⑥展销现场的道路指引牌制作。
⑦展板（两套，每套12张）的设计、制作及摆放。
⑧影视广告的创意构思及拍摄制作。
⑨报纸广告首5期的设计、完稿及定版。
⑩围绕展示会的其他促销宣传用品。
五、勾勒卖点途径。
1、确立行销要求：
楼盘行销策略强调消费者的需求及其分布，进而制定销售主题，突出楼盘产品的价值，满足购房者的独特品味与格调。楼盘在行销上须紧跟时代潮流，才能在市场上占据一席之地，以下几点是营销中应着重思考的问题。
①时代性：具备前瞻性的行销理念，符合社会形态的演变与进步。
②生活性：满足消费者的实际需求，接近其消费水平。
③安全性：完善的设施设备，保障生活的安全。
④便利性：提升交通、时间和商品消费的便利性。
⑤舒适性：打造现代消费新空间，注重符合人性需求的品质。
⑥选择性：提供多样化的产品选择。
⑦自由度：将生活、休闲、购物紧密结合。
2、进行消费者背景分析：
①选购本楼盘的动机：
a、认同规划设计的功能及附加价值胜过其他楼盘。
b、经比较后，认可本楼盘的价格。
c、希望在此地长期居住。
d、认为该区域前景广阔，有发展潜力。
e、信赖开发商的财力与实力。
f、在通货膨胀压力下，购买动机增强。
②排斥本楼盘的原因：
a、消费者经济能力不足。
b、比较后发现附近有更理想的楼盘。
c、认为市场购买者较少，对于未来走势看空。
③购买本楼盘的理由：
a、对本区域环境相熟并有情感依赖。
b、对现有居住环境的品质感到满意。
3、设计完美的行销动作：
①塑造独特的产品风格，凸显其市场优势与形象，让客户在选择独特定位产品时，能够自信于自己的品味与地位，创造社会影响。
②強力吸引自住型购屋客户，以合理的单价和总价策略，吸引首次购屋需求，进而引导二次购屋、换屋或投资客户的参与。
③基于区域地理位置，塑造楼盘未来的高价值与增值潜力。
④选拔优秀的销售人员并严格执行培训，使其以不卑不亢的态度、耐心与诚恳的销售技巧及专业素养，将目标顺利实现。
⑤销售团队应密切合作，充分准备，使客户在销售过程中感受到自然、亲切与信任的氛围，确保“订房不退订”，“补足即可签约”，“签约能吸引朋友一起购房”的完善销售体系。
六、房地产营销广告推广策略：
1、引导期：
首先选择大型户外广告牌，以独特新颖的方式激发客户的好奇心，并唤起购买欲望。
①对工地进行美化整治，搭建风格独特的接待中心（如有需要，设置样品房）。
②合同书、预约单及各种记录表的制作应及时完成。
③讲习资料的编制也应按时完成。
④价格表的制作要清晰明确。
⑤销售人员培训工作应完成。
⑥引导广告的发布应及时。
⑦销售人员进驻现场。
注意事项：
①对预约客户中潜在客户进行直接拜访（ds）。
②现场销售策略若有不顺，需及时调整。
③定期召开销售团队会议，提升士气。
④不定期召开销售与策划部门的头脑风暴会议，分析来人来电及区域记录，决定是否调整策划策略。
⑤对接待中心内重要设施如照明、空调、签约环境及展图等进行检查测试。
⑥主控台的设置与高度、广播系统的功能及覆盖范围等均需确保顺畅。
2、公开期及强销期：
公开期（引导期之后的7-15天）及强销期（公开后第7天开始）。
⑴在正式推出前，吸引有望的客户并利用强势媒体进行推广，聚集人流，安排鸡尾酒会或邀请政商名人参加剪彩，提高客户的购买信心。
⑵每天工作结束前25分钟，现场销售人员需将当天的基本数据记录填写完毕，上交至业务主管审核，次日再交还并在晨会中评估客户状况及跟进策略。
⑶每周一，由业务部与企划部召开策划会议，讨论本周的广告媒体策略、促销活动及销售策略，并总结上周的销售成果，安排派发宣传单的计划。
⑷制定宣传单派发计划，并排定督导人员与促销活动人员的日程表。
⑸在促销活动前3天，选定协助销售的人员，并提前安排培训或演练。
⑹若在周末或节假日进行促销活动，应提前一天召集销售管理人员进行培训，使其充分了解当天的活动策略和执行方案。
⑺在每个周末或促销活动期间，使用3-5组假客户来增强现场的销售气氛，每成交一单，主控台应组织鼓掌庆祝，外区人员则燃放鞭炮，营造热烈气氛。
⑻在周末或节假日结束前，由业务主管或总经理进行日对当天的来人、成交情况及客户反馈进行总结与奖惩。
⑼实施销售责任制，每位销售人员自定销售目标，完成目标者将获得奖金以资鼓励。
⑽实时掌握成交情况，及时催促客户办理补足或签约手续。
⑾对到访客户进行信息记录，以便于休息时间或广告推送期间进行直销跟进，并由业务主管对每日的成果进行检查是否达到销售目标。
⑿在周末、节假日或促销活动期间，应定期拨打电话至现场进行虚拟购买（若有多条电话线可轮流拨打），以提升现场销售气氛。
3、持续期（最终冲刺阶段）：
⑴在正式公开强势销售一段时间后，客户对本案的认识应较为深入，销售人员需结合广告，重点跟踪以达成成交目的。
⑵利用已购客户引荐新客户，形成广告效应，并告知成功推荐者将获得一定的“介绍奖金”。
⑶积极寻求回头客户，其成交机会极大。
⑷对于退订的客户，认真追踪，了解反馈意见。
⑸销售成果取决于最后时刻的努力与士气，因此销售的最后阶段不容忽视。只要按照计划执行，房地产营销将会取得显著成效。